+7 (499) 928-69-47  Москва

+7 (812) 467-45-73  Санкт-Петербург

8 (800) 511-49-68  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Аккредитив при покупке недвижимости: плюсы и минусы 2019 год

Сделки с недвижимостью считаются рисковыми, причём риск обоюден для обеих сторон. Для покупателя существует всегда риск купить квартиру с обременением (непогашенными кредитами, являющуюся объектом судебной тяжбы), либо юридически сомнительную. Продавец рискует не получить или недополучить денежные средства по сделке в указанном объёме и в нужные сроки. Уменьшить риск сделки может аккредитив при покупке недвижимости. Конечно, не в его силах обезопасить полностью от всякого риска покупателя и продавца, но обеспечить безопасную передачу денег между контрагентами он вполне способен. Данный вид расчета может использоваться не только в сделках с недвижимостью, но и при выполнении своих обязательств между партнерами в бизнесе.

Аккредитив — это специально созданный счёт в банке, на который покупатель, вознамерившийся приобрести недвижимость, переводит свои деньги. Средства с аккредитива поступят продавцу только после предоставления им банку копии договора купли-продажи и выписки из Росреестра о переходе прав собственника. Таким образом получить деньги продавец сможет только после полного юридического оформления покупки объекта и его регистрации.

Гарантом безопасности финансовой стороны соглашения выступает банк.

Осуществить на практике такого рода расчёт, если доверия между сторонами нет, трудно. Самая распространённая схема:

  • покупателем обычно выплачивается задаток продавцу;
  • затем подписывается договор купли-продажи у нотариуса;
  • в присутствии нотариуса, зачитавшего договор сторонам, осуществляется передача ключей и денег;
  • сделка регистрируется в ЕГРН, и права на объект недвижимости переходят от бывшего владельца к покупателю.

Чем чревата такая схема расчёта? Основная опасность — потеря денег, причём нотариусы обычно предупреждают об этом. Риск у покупателя, как ни странно, при этом больше. Нередко стороны, чтобы не платить большие налоги с продажи, сознательно занижают стоимость квартиры (по закону она может быть даже ниже кадастровой стоимости (КС), но не более чем на 30%). Но редко кто согласится в реальности продать свою квартиру за 0.7 от её кадастровой стоимости. На самом деле продавец рассчитывает на цену много выше КС. Чтобы подстраховать себя, разницу между реальной ценой квартиры и той, что будет указана в договоре, продавец берет в качестве задатка перед оформлением договора. Остальную же сумму он выплачивает покупателю в присутствии нотариуса после подписания договора. И вот тут-то начинаются неприятности для покупателя:

  • Первая. Занижение цены невыгодно покупателю, так как это отразится на сумме налогового вычета — она уменьшится.
  • Вторая возможная неприятность. Если сделка окажется юридически нечистой, она будет расторгнута, и деньги покупателю будут возвращены. Вопрос — какие деньги? Если причиной недоразумения стал не сознательный обман со стороны продавца, а какие-то обстоятельства, и сам человек честен и выполняет свои обязательства, то деньги он вернёт в полном объёме. В противном же случае покупатель получит только то, что указано в договоре.

Это одна из распространённых схем проводимых афер с квартирами, поэтому цены лучше не занижать, несмотря на уговоры продавца.

Внимание! Аккредитив не защищает от афер с квартирами, если сделка будет признана недействительной уже после её совершения и регистрации новых прав собственности. Если деньги уже переведены продавцу, банк не в силах обязать вернуть их обратно.

Если сделка аннулирована до того, как предъявлена выписка из ЕГРН в банке, покупателю недвижимости следует сразу известить об этом в банк и подать документы на вывод своих средств с аккредитива.

Банковский аккредитив — это подобие банковской ячейки, только расчёт при этом осуществляется не наличными, а переводами с одного счета на другой. Так же, как и при открытии ячейки, воспользоваться деньгами можно только после полного юридического завершения сделки. Говоря проще, аккредитив является счетом, средства на котором замораживаются до наступления определенного момента, указанного в соглашении между покупателем и банком. В данном случае — это выписка из ЕГРН о появлении прав собственника у покупателя. Как только она предоставляется банку, аккредитив размораживается, и деньги с него уходят на счёт продавца. Если же сделка по каким-то причинам не проходит, покупатель забирает свои деньги с аккредитивного счёта.

Решить об использовании аккредитива стороны должны ещё на стадии предварительного соглашения. Обычно желание прибегнуть к этой небесплатной банковской услуге выказывает покупатель. Метод расчета (банковский аккредитив) должен быть указан в договоре купли-продажи.

Покупателю нужно вначале завести собственный счёт в том банке, где будет открыт аккредитив (это необходимо в случае возврата денег при несостоявшейся сделке). Для открытия аккредитивного счёта пишется заявление, в котором указываются:

  • наименование банка, открывающего аккредитив;
  • сведения о себе;
  • номер банковского счета заявителя;
  • ФИО и адрес получателя аккредитива (бенефициара, в данном случае — продавца недвижимости);
  • основание для исполнения аккредитива (наименование документа — в данном случае копия выписки из ЕГРН о переходе прав покупателю);
  • срок действия аккредитива (указывается дата последнего дня, в который бенефициар может получить свои средства, предъявив подтверждающий документ, то есть выписку Реестра);
  • размер переводимой на аккредитив суммы с указанием валюты;
  • форма аккредитива;
  • адрес и название банка-исполнителя аккредитива (куда должен будет обратиться его получатель);
  • способ извещения продавца и покупателя о создании аккредитива и счёте его исполнения.
  • безотзывным;
  • покрытым;
  • подтвержденным (или нет);
  • с красной оговоркой и др.

Разберемся, что такое аккредитив при покупке безотзывной.

При безотзывной форме плательщик, то есть лицо, переходящее деньги на аккредитивный счет, не может их отозвать без согласия получателя.

То есть завести аккредитив, а потом просто так с бухты барахты отменить его, если что-то не понравится покупателю, будет нельзя. Ничего страшного не произойдёт. Деньги все равно при несостоявшейся сделке будут возвращены покупателю, но по окончанию срока действия аккредитива.

  • Покрытый аккредитив представляет собой счёт, с которого средства получателю переводятся сразу, но при этом получить его можно только после предоставления документов, являющихся основаниями для открытия аккредитива.
  • Подтвержденный А. — банк-исполнитель выплачивает аккредитив, не дожидаясь поступления средств со счета плательщика с банка эмитента
  • Аккредитив с красной оговоркой — получатель получает аванс до открытия А., то есть до наступления условий выплаты.

Срок открытия аккредитива обычно составляет неделю с момента обращения получателя, то есть продавца. Это время необходимо банку, чтобы проверить все предоставленные документы, ведь если что не так, он будет нести ответственность за нарушения, допущенные им при оформлении аккредитива. Таким образом покупатель получает дополнительные гарантии по документации на жильё.

Однако на надо забывать о том, что ответственность за результаты договора купли-продажи, банки не несут. То есть, если судом сделка будет расторгнута, отвечать за это банк не будет.

  • Открытие аккредитива будет стоить покупателю примерно 0.1 — 0.2% от его суммы.
  • Также не бесплатной будет проверка документов получателя-продавца.
  • Некоторые получатели желают получить аккредитив наличными. Банки идут навстречу, но процедура обналичивания очень дорога и может составлять от 1 до 10% от получаемой с аккредитивного счёта суммы: 10% от суммы А. за обналичивание получатель уплатит, если сумма больше 5 млн., и деньги снимаются ранее, чем через месяц.

(В данной главе приведены расценки Сбербанка).

  • Аккредитив при покупке квартиры облегчает расчёт сторонами и уменьшает финансовый риск сделки.
  • Гарантия правильности оформления купли-продажи повышается, благодаря участию банка.
  • Нет нужды пересчитывать наличные.
  • Дополнительные затраты для покупателя и продавца — аккредитив довольно дорогое удовольствие.
  • Оформление в банке, указания срока действия аккредитива, время открытия — все это существенно усложняет и удлиняет период получения денег от продажи.
  • Трудоемкая процедура возврата денег покупателем, если сделка не состоится, особенно при безотзывной форме.

Аккредитив при приобретении недвижимого имущества, если у него не один собственник, а также при альтернативных продажах, применять трудно.

При покупке недвижимости применяются несколько схем для расчета: передача денег наличными, безналичный платеж, взнос частями и т.д. Наиболее безопасный способ оплаты для продавца и покупателя — использование аккредитива.

Смысл аккредитива в том, что банк перечисляет деньги продавцу недвижимости только после того, как недвижимость перейдёт в собственность покупателю.

Аккредитив — это гарантия финансовой организации, что процесс приобретения и продажи имущества пройдет в полном соответствии с действующим законодательством, а участники сделки исполнят обязательства в полном объеме.

  • Данный вид расчетов применяется не только при покупке жилых помещений, но и в других случаях. Аккредитив необходим, когда человек, продающий имущество, не знаком с покупателем, а во время купли-продажи не нужны неприятные сюрпризы, например, внезапный отказ от сделки к моменту ее завершения.
  • Чтобы получить услугу, необходимо заключить с банком договор на открытие аккредитивного счета, который будет исполнять роль хранилища денежных средств (что-то типа банковской ячейки). После того, как продавец выполнит свои обязательства и предоставит доказательство перехода прав на собственность, он сможет получить всю сумму. Контролировать правильность проведения сделки, действия ее участников должен банк, открывший аккредитивный счет. В связи с этим обмануть партнерам друг друга невозможно.
  • Из-за плохой осведомленности об аккредитиве или с целью снижения расходов, между сторонами часто заключается соглашение на аренду в банке ячейки. Они считают, что аренда специального сейфа и открытие аккредитива по своим функциям одинаковы, однако, между ними есть различия. При использовании ячейки предполагается расчет исключительно наличными деньгами. В аккредитиве же применяется только безналичный перевод денег. Кроме этого, банком, прежде чем выплатить сумму продавцу, запрашиваются документы о госрегистрации объекта на нового владельца.
Это интересно:  Сертификация автосервиса. Нужен ли сертификат автосервису? Грузовой автосервис 2019 год

Аккредитив принято использовать в ситуациях, когда между сторонами не достигнуто доверие. Поддержка организации-гаранта становится не лишней. Ведь покупатель не сумеет забрать деньги со счета по своему усмотрению, пока сделка официально не состоится. Кроме этого, продавец уберегает себя от внезапного ухудшения финансовых возможностей покупателя.

В соглашении между банком и клиентом на открытие аккредитива прописываются следующие данные:

  • сведения об участниках сделки;
  • описание объекта покупки;
  • сумма;
  • список документов для оплаты;
  • тариф за аккредитив;
  • обязательства сторон;
  • ответственность;
  • порядок отказа от проведения сделки.

В условиях договора предусматриваются разные моменты. Например, перечисление авансового платежа продавца до оформления права собственности. Название этого инструмента — аккредитив с красной оговоркой.

  • отзывной — покупатель, оформивший договор на открытие счета с банком может в любое время забрать внесенные средства и закрыть счет (от продавцов недвижимости редко удается добиться согласия на открытие этого вида аккредитива, ведь перечисление денег может не состояться из-за недобросовестности покупателя);
  • безотзывной — в этом случае покупателю уже не удастся аннулировать счет по своему усмотрению;
  • безакцептный — после того, как объект недвижимости перерегистрируется на нового собственника, его бывший хозяин вправе обратиться за выдачей забронированных средств один, а присутствие покупателя не нужно;
  • покрытый — банк, открывший аккредитивный счет, перечисляет сумму от покупателя на аккредитивный счет в другой банк, который будет контролировать ход сделки по покупке имущества, а затем сам выплатит деньги продавцу;
  • непокрытый — банком-эмитентов средства не перечисляются, организация-исполнитель сама списывает нужную сумму со спецсчета, который открыт в первом банке.
  1. При аккредитиве процедура перевода денег контролируется банком, что помогает избежать непредвиденных рисков, связанных с большими деньгами.ПРеи
  2. Открытие аккредитива позволяет провести сделку по приобретению имущества с гарантией от банка. Продавцы недвижимости в соответствии со схемой расчетов получают свои деньги после того, как покупатели зарегистрируют свои права в Росреестре.
  3. С аккредитивом сразу обе стороны застрахованы от наступления непредвиденных рисков. Покупателю важно обезопаситься от ситуации, когда хозяин квартиры после получения денег, отказывается от отчуждения помещения, не выселяется или попросту не занимается перерегистрацией собственности.
  4. Продавцу тоже не лишним будет оформление аккредитива, ведь он сразу получит уверенность в поступлении полной суммы за квартиру и в оговоренный в соглашении срок.
  5. Нередко случается, когда сделка из-за проблем с документацией на жилое помещение, юридической невозможности реализовать квартиру не может быть зарегистрирована. Тогда банк возвращает деньги на счет покупателя.
  6. Меры безопасности при использовании аккредитива позволяют забыть о перевозке крупных сумм наличности. Продавцам и покупателям нет необходимости перемещаться в городе с деньгами до юридической процедуры и после. Кроме того, не нужно пересчитывать средства в месте регистрации объекта на нового владельца.
  1. Главный недостаток аккредитива — высокая комиссия за услугу банка. Ее величина зависит от условий и может достигать нескольких тысяч рублей.
  2. Многие отказываются от аккредитива из-за сложности понимания документооборота. Банки требуют от клиентов все бумаги на недвижимость, а также доказательство того, что деньги принадлежат именно покупателю.
  3. Кроме этого, необходимо отыскать надежное финансовое учреждение. Не в каждом банке покупателю недвижимого объекта дадут согласие на открытие аккредитивного счета.

Важно понимать, что основной договор по купле-продаже недвижимости, где аккредитив упоминается лишь, как форма расчета, и соглашение с банком на открытие аккредитивного счета — это два разных документа.

При составлении заявления на оказание услуги, клиенту требуется прописать:

  • тип аккредитива;
  • срок его действия;
  • размер суммы для покупки помещения;
  • персональные сведения об участниках сделки;
  • перечень документов на получение денег продавцом.

Банк, принимая заявление на открытие аккредитивного счета, просит предоставить следующие бумаги:

  • паспорта продавца и покупателя;
  • реквизиты расчетных счетов, откуда деньги поступят и куда после завершения сделки перейдут;
  • договор купли-продажи объекта недвижимости, заверенный нотариусом, где указано, что участники сделки согласны на проведение аккредитивной формы расчета.

Договор на открытие аккредитивного счета составляется в банке-эмитенте. Организация самостоятельно определяет реквизиты и форму этого документа. Однако, в нем обязательно должны содержаться следующие данные:

  • дата, номер аккредитива;
  • сумма;
  • реквизиты покупателя и продавца имущества;
  • реквизиты финансового учреждения;
  • тип аккредитива, период его действия;
  • исполнение аккредитива;
  • список бумаг, который должен предъявить продавец;
  • назначение платежа;
  • срок, в течение которого предоставляются документы;
  • величина комиссии банка и порядок взноса.

Эта информация указывается в договоре на покупку недвижимости либо в нем размещается ссылка на аккредитивное соглашение.

Аккредитив не зависит от основного договора и обособлен от него. Исполняется на основе документов, которые предоставляет получатель денежных средств. Нужно понимать, что банком проверяется не сам факт исполнения сделки, а бумаги продавца на соответствие условиям аккредитива.

Его стоимость в кредитных организациях различается. В некоторых финансовых структурах она находится на фиксированной отметке, выше которой цена услуги не бывает. В других банках размер суммы за аккредитив рассчитывается в процентах от стоимости недвижимого имущества.

За высокую цену клиенты получают большие гарантии, ведь финансовые учреждения ответственны перед законом за чистое проведение сделки и правильность составления договора купли-продажи.

Альфа-банк предлагает услуги по открытию счета по довольно высокой стоимости, которая зависит от типа аккредитива:

  • гарантированный — 0,17% от суммы на счету, но в пределах 1650-16500 руб.;
  • депонированный — 0,22% и 3300-33000 руб. соответственно.

Если клиенту понадобится изменить условия аккредитива или закрыть счет совсем, то банком взимается комиссия в 990 руб.

Стоимость услуг Альфабанка всегда плавающая, она рассчитывается в процентах от суммы на открытом аккредитивном счета. Другие действия банка, имеющие отношения к исполнению обязательств по договору оплачиваются по фиксированной ставке. В результате клиентам может показаться, что цена за посредничество в сделке высоковата. Но когда планируется уплата огромной денежной суммы за объект недвижимости, то услуги Альфабанка помогают снизить до минимума риски, которые могут внезапно появится во время купли-продажи дорогого имущества.

Физическим лицам Сбербанк предлагает услуги, исходя из следующих цен:

  • обслуживание – 2000 р.;
  • цена за открытие аккредитива и его закрытие в одном подразделении — 0,2% от суммы сделки (от 1 т.р. до 5 т.р.);
  • если аккредитив открывается в одном отделении банка, а свое действие завершает в другом, то тариф повышается до 0,3% (от 1,5 т.р. до 10 т.р.);
  • продление соглашения на аккредитив с банком — 2000 руб.
  • открытие аккредитивного счета — 0,2% от стоимости сделки или 1200 – 4500 рублей;
  • продление договора, изменение размера суммы — 0,2% или 900 – 4500 руб.;
  • закрытие аккредитива до окончания его действия — 1200 руб.;
  • выдача денежных средств продавцу — 0,2% или 1200 – 4500 руб.

Сколько стоит аккредитив в Россельхозбанке:

  • открытие аккредитива — 0,15% или – 3000-15000 руб.;
  • изменение условий договора купли-продажи недвижимости — 1500 руб.;
  • выдача денег — 0,2% или не менее 3000 руб.

Закончил в 2001 году СПбГЭУ по направлению «Бухучет и анализ». Работал с 2009 по 2016 год в банке Санкт-Петербург.

Аккредитивный счет при покупке квартиры — это счет, на котором хранятся средства покупателя до передачи прав на недвижимость. После передачи прав, деньги отдаются продавцу. Таким образом, в этой схеме банк выступает в роли гаранта, что значительно уменьшает риск срыва операции. К тому же чаще всего заключается т.н. «безотзывный» аккредитивный счет, в рамках которого даже при желании покупатель не сможет досрочно снять деньги без согласия продавца. Существуют также и другие важные нюансы. В настоящей статье мы подробно рассматриваем пользу этого финансового инструмента и его особенности.

Как известно, покупка квартиры за наличные или даже в ипотеку всегда сопряжена с некоторыми рисками. Даже если покупатель прибегает к ипотечному займу, все равно ему необходимо передать продавцу первоначальный взнос. Сумма такого перевода, как правило, немаленькая — в зависимости от характера сделки, покупателю необходимо передать от нескольких сотен тысяч рублей до десятков миллионов. Кроме того, рисковать может и продавец: при условии, что все документы переданы и уже подписан акт приема-передачи, покупатель может отказаться переводить обговоренную сумму.

Это интересно:  Ст 258 ТК РФ 2019 год

Поэтому, во избежание риска мошенничества, схема подобных операций обязательно должна предусматривать гарантию полного выполнения обязательств для обеих сторон. Для этого банковскими организациями и были разработаны продукты для обеспечения безопасности. Самые популярные среди этих предложений — банковская ячейка и аккредитив. Мы разберемся, как работает аккредитив и ячейка, а также разберем их минусы и плюсы. Но сначала уточним, что вообще такое аккредитивный счет и зачем он нужен.

Банковский аккредитив при покупке квартиры — это счет, открытый банком для обслуживания участников сделки. Покупатель квартиры перечисляет на аккредитив установленную договором купли-продажи сумму, а продавец получает ее только после предоставления документальных доказательств передачи прав на недвижимость. Таким образом, банк выступает в этой сделке гарантом: в случае, если сделка сорвется, банк попросту вернет участникам то, с чем они изначально пришли (покупателю — деньги, продавцу — права на недвижимость).

Существует несколько видов аккредитивов; разница между ними выражается, как правило, в процедуре проведения сделки. Некоторые из видов ориентированы на обеспечение максимальной защищенности обоим участникам сделки, другие направлены на безопасность какой-либо определенной стороны — покупателя или продавца. Поэтому еще до открытия аккредитива при покупке квартиры следует внимательно разобраться, какое предложение подойдет вам больше всего.

  • Отзывной аккредитив. Ориентирование на покупателя: он может в любой момент в течение сделки отозвать денежные средства, тем самым аннулировав сделку. Продавец не окажется обманутым, т.к. права на недвижимость, согласно порядку расчета, передаются только после оплаты. Но потерять время продавец точно может, поэтому на такой тип аккредитива крайне редко соглашается контрагент;
  • Безотзывный счет. Наиболее популярное решение: покупатель не имеет права забрать деньги раньше срока, по крайней мере без письменного разрешения продавца. Чаще всего продавец и менеджер банка предлагают оформлять именно этот тип аккредитива;
  • Безакцептный аккредитив. Не требует присутствия покупателя при получении денег. Продавцу достаточно предъявить сотрудникам банка документы, подтверждающие передачу прав на недвижимость;
  • Покрытый счет. Подразумевается, что банк, в котором открыт аккредитивный счет, переводит деньги покупателя банку получателя. Далее эти деньги содержатся в банке-исполнителе до момента завершения сделки. Как правило, используется в сделках между юридическими лицами;
  • Непокрытый счет. В данном случае никаких перечислений не происходит, деньги хранятся на корреспондентском счете банка-отправителя. Вместо этого организация, принимающая платеж за недвижимость, получает право самостоятельно снять наличные после предоставления документальных доказательств завершения сделки. Похоже на безакцептный счет, но отличается тем, что вопрос решается между юридическими, а не физическими лицами.

Чаще всего при сделках с недвижимостью стороны соглашаются исключительно на безотзывный счет. В таком случае покупатель не сможет забрать денежные средства раньше определенного срока. Это заставляет покупателя подходить к сделке ответственнее. Выгодно это, в первую очередь, продавцу, ведь сорванные сделки существенно уменьшают выгоду от продажи недвижимого имущества.

Нужно понимать, что период действия аккредитива — вопрос исключительно договоренностей между участниками сделки. Он может быть любым, хотя банки нередко вводят ограничения — например, счет может быть открыт на срок не больше двух кварталов (шесть месяцев). Кроме того, в отличие от банковской ячейки, стоимость аккредитива не зависит от срока его действия: плата взимается за сумму хранения, а не длительности действия счета. Единственное, что нужно учитывать — тарифы рассчитываются за квартал пользования, т.е. 3 месяца действия счета.

Учитывая, что на аккредитиве чаще всего лежат суммы от 1 млн. рублей, 0,2% могут стать существенной платой. Поэтому мы рекомендуем тщательно просчитать срок хранения — например, еще до подписания договора следует учесть возможные форс-мажоры, т.к. из-за полного игнорирования их возможности люди и попадают в неловкие ситуации.

Итак, мы уже объяснили, что такое аккредитив при покупке квартиры простыми словами. Теперь нужно понять, какую роль занимает этот счет при проведении самой операции. Порядок действий с привлечением аккредитива выглядит следующим образом:

  1. Сначала участники сделки тщательно обсуждают условия купли-продажи. Заключается договор купли-продажи;
  2. Этот документ предоставляется банку, где планируется открывать аккредитив. Если банк утверждает сделку, подписывается еще один аккредитивный договор с участием трех сторон — покупателя, продавца и представителя банка;
  3. Покупатель вносит на открытый счет денежные средства в установленном объеме. Операция пополнения документируется;
  4. Договор аккредитива при покупке недвижимости или хранится у представителя банка, или передается в другую организацию (актуально для покрытых и непокрытых счетов);
  5. Договор купли-продажи регистрируется в Росреестре. Квартира практически передана покупателю;
  6. Продавец предоставляет банку все необходимые бумаги: справку из Росреестра о передаче прав, выписку из ЕГРН и т.д. Банк тщательно проверяет всю юридическую сторону вопроса, а именно: действительно ли были переданы права, не было ли нарушений в процессе передачи и т.д.;
  7. Если все правильно, в соответствии с аккредитивным договором, деньги зачисляются на счет продавца. На этом этапе продавец обязан задокументировать получение денег актом приема-передачи. Сделка завершается.

Условия заключения договора, его основные разделы и прочее, как правило, унифицированы. Отдельного внимания заслуживают только следующие данные:

  • Внимательно проверьте реквизиты получателя и отправителя. Все ФИО, номера счетов, адрес объекта купли-продажи и прочее должно быть написано без ошибок. Если заметите опечатку, требуйте ее исправить;
  • Тщательно изучите раздел «Порядок расчетов». Там должны быть ясные формулировки без двоякого прочтения (разночтения). Должен присутствовать регламент сроков действия аккредитива, конкретной суммы и валюты операции, требуемый пакет документов для завершения сделки и т.д.;
  • Обязательно исследуйте пункт «Оплата услуг». Обратите внимание, на кого ляжет ответственность в финансовом плане за открытие и закрытие счета (кто будет платить банку);
  • Наконец, внимательно прочтите весь раздел «Ответственность сторон». В разных договорах ответственность сторон по-разному регламентируется, и понимается этот термин тоже не всегда одинаково. Вас этот раздел должен полностью удовлетворить, иначе в будущем возможны ущемления ваших прав.
  • Главный плюс аккредитива — участники сделки полностью защищены от возможного мошенничества или неисполнения обязательств;
  • Дополнительная юридическая помощь и поддержка от банка. Так, при возникновении каких-либо вопросов, представитель банка сразу обратит на них внимание;
  • Обеспечивается равная безопасность для всех сторон — продавца, покупателя и банка.

Покупка жилья при помощи аккредитива тоже несет в себе некоторые опасности, хотя и в меньшей степени, чем если бы клиенты обращались к банковской ячейке.

  • Передача денежных средств через аккредитивный счет — длительная процедура, осложненная масштабной проверкой всех предоставленных бумаг. Поэтому клиенты могут потерять много времени и денег;
  • Недостаточно гибкие условия. За изменение сроков в договоре полагается увеличенная стоимость обслуживания. Безотзывный аккредитив к тому же не предполагает досрочное снятие средств;
  • Большая стоимость услуги;
  • Участие банка в сделке выражается, в частности, в полной информированности налоговых органов о статусе вашей сделки, ее сумме и участниках. Поэтому возможны дополнительные проблемы с ФНС.

Это зависит от условий сделки и потребностей ее участников. Если нужно сэкономить — ничего лучше банковской ячейки нет. По соотношению «цена/качество» банковская ячейка значительно опережает аккредитив.

Но если клиенты желают максимально обезопасить себя от форс-мажоров при процедуре передачи средств, самое подходящее — это аккредитив. Он значительно дороже, но и безопасность обеспечивает самую высокую из всех возможных вариантов.

Кроме того, следует учитывать порядок расчетов с банком. За ячейку платят в зависимости от срока действия договора, за аккредитив — в зависимости от размера охраняемой суммы.

Все зависит от договоренностей между контрагентами. При желании, оплатить услуги может даже продавец, хотя он по умолчанию считается главным бенефициаром сделки в финансовом плане. Поэтому чаще всего за открытие счета и его обслуживание платит покупатель недвижимости.

В этой сфере услуг устоялось пять банковских организаций, на которых приходится почти 85% всех открытых и закрытых в стране аккредитивных счетов. Соответственно, имеет смысл рассмотреть именно их условия, а не предложения менее известных банков.

Банковская и экономическая терминология знакома далеко не каждому, и что такое аккредитив при покупке недвижимости, знают не все покупатели.

В предлагаемой статье постараемся разобраться с понятием «аккредитив», определить его достоинства и недостатки. Мы также поговорим о кредитных учреждениях, предлагающих такую услугу.

  • Аппликант – компания-заявитель на открытие аккредитива/плательщик по договору.
  • Бенефициар – получатель средств по платежу, выступающий третьим лицом.

Под «аккредитивом» подразумевается одна из форм денежных обязательств, при наступлении которой получатель (бенефициар) имеет право на получение средств по просьбе клиента банка, но только в том случае, если предоставит кредитному учреждению платеж, исполняющий аккредитив при покупке недвижимости. При этом должны быть соблюдены все условия операции. Другими словами, аккредитив один из типов безопасного расчета. При совершении платежа таким способом банковское учреждение выступает гарантом выполнения операции.

Это интересно:  Гарантия на зимнюю обувь по закону: законодательные нормы, возврат, экспертиза 2019 год

Используя аккредитив, вы имеет возможность проводить любые платежи в пользу третьего лица, если получатель обратится в банк и, предоставив все необходимые по платежу документы, запросит прописанную в контракте сумму.

Важно! Запомните, что при проведении такой операции необходимо соблюдать сроки, регулируемые пунктами договора. В случае их истечения получить платеж даже при наличии всех необходимых документов будет невозможно.

Пользуясь аккредитивом, вы можете перенаправить платеж, передав полномочия другому банку для проведения тех же операций, или же акцептировать, провести оплату и учесть переводной вексель.

В зарубежной практике аккредитив или ячейка при покупке недвижимости в большинстве случаев переназначается для финансирования определенной услуги или сделки, причем принцип совершения оплаты аналогичен операциям с банковской гарантией. Однако между такими операциями есть некоторые отличия. Аккредитив предназначен для временной заморозки средств наличных или безналичного расчета по договору. Ячейку открывают тогда, когда существует необходимость передать денежные средства другому получателю. Срок хранения денег в ячейке немного меньше. И один и другой метод хранения гарантирует надежность ваших сбережений.

Аккредитивы, осуществляющиеся на интернациональном уровне, выпускают при учете унифицированной системы правил, принятых документальной системой аккредитивов Международной торговой палаты в 2007 году.

В РФ нормативно-правовая документация, регламентирующая процесс осуществления аккредитива, утверждена Центральным банком России и на деле отличается от общепринятой в Европе практики.

Всего выделяют 11 видов активов:

  1. Отзывные, которые могут быть аннулированы по запросу плательщика или банка-эмитента.
  2. Безотказные – не поддающиеся отмене.
  3. С красной оговоркой. К этой группе операций относятся аккредитивы, предусматривающие проведение платежа (аванса) уполномоченным банком-исполнителем по запросу банка-эмитента.
  4. Депонированные, или покрытые. Аккредитивы подобного типа пользуются популярностью в нашем регионе. Пользуясь таким обязательством, банк-эмитент полностью покрывает сумму аккредитива на срок заключения сделки, пользуясь для этого кредитными средствами или средствами самого плательщика.
  5. Гарантированные, или непокрытые. Операции такого вида предусматривают возможность списания средств из счета в рамках, оговоренных в договоре.
  6. Подтвержденные – те, что гарантируют проведение банком-исполнителем расчета по оговоренной сумме, независимо от момента поступления средств от банка-эмитента.
  7. Револьверные аккредитивы предусматривают равномерную или частичную выплату несколькими платежами, поступающими со счета плательщика на счет получателя. Пользование таким типом операций позволяет сэкономить средства, так как в целом сумма затрат понижается.
  8. Циркулярные. Позволяют бенефициару получить зачисление средств ранее оговоренных сроков по кредитному договору через любой банк-корреспондент из банковской структуры, обязующийся выплатить аккредитив клиенту.
  9. Резервные. Предполагают предъявление разнотипных документов (кроме платежных) для получения бенефициаром выплат.
  10. Кумулятивные. Предоставляют возможность перечислить неистраченный процент действующего аккредитива к сумме нового, открытого в том же банковском учреждении.
  11. Некумулятивные. Манипуляции, связанные с операциями такого типа разрешают возвратить неистраченные средства через структуру банка-эмитента на счет плательщика.

Рассмотрим ситуацию. Сторонам пришлось заключить сделку впервые. Так как опыт заключения сделок между собой у них отсутствует, они опасаются проводить предоплату.

В случае наступления такой ситуации одна из сторон – покупатель – может обратиться к банку-эмитенту с просьбой открыть аккредитив при покупке недвижимости на указанную в заключаемом договоре сумму. По открытии ячейки для получения средств необходимо предоставить гарантийные материалы, подтверждающие обязательства выполнения заключенного контракта. К списку таких документов относят договор купли-продажи, пакет документов о поставке или отгрузке товаров и другие подтверждающие условия сделки ценные бумаги.

По окончании сделки продавец должен предоставить банку-эмитенту документы, выступающие гарантией успешного завершения сделки, после чего банковское учреждение осуществляет платеж, выплачивая ранее оговоренный аккредитив при покупке недвижимости, следуя полученной от банка-исполнителя инструкции. По окончании всех этапов сделки и выплате комиссии, сторона, выступающая в качестве получателя, может забрать средства в объеме указанной в договоре суммы.

К достоинствам такой операции относят:

  1. Расчет аккредитивом при покупке недвижимости позволяет избежать проверки на подлинность денежных купюр.
  2. Высокий уровень надежности.
  3. Банковское учреждение заинтересовано в правильности проведения сделки, потому строго контролирует процесс прохождения операции.
  4. Покупка недвижимости через аккредитив сводит существующие для сторон риски на ноль. Поскольку доступ к замороженной сумме имеет только банк, значит, возможность потери средств исключается.
  5. Продавец получает 100% гарантию получения выручки от проведенной сделки.
  6. Аккредитив при покупке недвижимости, стоимость которого редко когда превышает сумму комиссии за перерасчет и аренду банковской ячейки, – выгодная для обеих сторон услуга.

Выделяют и некоторые недостатки такой операции, как аккредитив:

  1. Сделка по типу аккредитива подразумевает усложненный оборот документов, тщательную проверку и строгий контролинг за ходом операции.
  2. Сделки по такому типу выполняются медленнее.
  3. Одним из существенных минусов считается возможность получения средств только одним покупателем, что усложняет ход сделки, в случае если недвижимость находится в совладении несколькими лицами.
  4. Предоставляя аккредитив при покупке недвижимости, Сбербанк России взимает дополнительную комиссию.
  5. В случае срыва сделки обратный возврат суммы происходит в судебном порядке.
  6. Совершая сделки по аккредитиву, банк выдвигает требование о сообщении налоговой службы о заключении сделки.
  7. Из-за сложности многоэтапного процесса, высокого контроля и затрачиваемого командой специалистов времени, банковские расценки на такие услуги часто завышены.

Сегодня большая часть крупных банков предлагает проводить сделки через договор аккредитива при покупке недвижимости. К таким банкам относят:

Основные отличия между предоставлением услуг от ведущих банковских структур: цена на услуги, комиссия за проведение операций и скорость их выполнения.

Стороны сделки могут выбрать любое банковское учреждение, чтобы провести гарантированно надежную сделку.

Лучше всего оформлять сделку через аккредитив при покупке недвижимости. Сбербанк стоимость на услугу устанавливает согласно действующему тарифу на оплату. Комиссия рассчитывается с учетом суммы по сделке, используемых заемных ресурсов и срока безопасного удержания денежных средств. Тарифы на услуги:

  1. Сумма комиссии для аккредитива, подразумевающего проведение банковских операций в рамках одного территориального подразделения банка, составляет 0,2%. Верхние и нижние пределы цены ограничены сумами в 1000 и 5000 рублей соответственно.
  2. Взаимодействуя с разными структурными подразделениями банков – 0,3%. Верхний и нижний лимит 1500 и 10 000 рублей.
  3. Стоимость услуг по обслуживанию аккредитива – 2000 рублей при максимальном сроке взаимодействия, ограничивающегося 120 днями.
  4. Возможность продления срока хранения денег в ячейке + 60 дней при условии дополнительной оплаты в размере 2000 рублей.

Легко отметить, что тарифы на услуги по предоставлению операции аккредитива для физических лиц вполне приемлемы. Заключая такие сделки, как купля-продажа квартиры или дома, вы получаете гарантию надежности сделки и выполнения сторонами своих обязанностей.

Существует одно условие, способное снизить стоимость тарифа. Если банк принимает участие в муниципальной или региональной программе социально важного значения, то стоимость услуг формируется индивидуально или вообще может отсутствовать.

При проведении такой операции, как аккредитив, вам предстоить оформить ее документально. При этом заключается договор на предоставление услуги. Сама услуга оформляется на бланке установленной банком формы, где указываются все данные по сделке. Договор аккредитива при покупке недвижимости (образец) представлен на фото ниже.

В любом случае аккредитив – это выгодное условие для проведения крупной сделки. Проводя такую операцию, вы можете не беспокоиться о том, что сделка пройдет нечестно или вас обманут. При сотрудничестве с банком через договор аккредитива все этапы сделки проходят четко и прозрачно, и беспокоиться в таком случае не о чем.

Аккредитив – это ваша выгода и безопасность во время оформления любой сделки. Не многие банки России предлагают такую услугу. Но те, которые этим занимаются, делают свое дело качественно, учитывая все детали операции, чтобы вы в итоге смогли получить то, за что заплатили, а продавец – честно заработанные на продаже деньги.

Статья написана по материалам сайтов: moezhile.ru, kreditkarti.ru, vkreditbe.ru, businessman.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector