+7 (499) 928-69-47  Москва

+7 (812) 467-45-73  Санкт-Петербург

8 (800) 511-49-68  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Квартира в собственности менее 3 лет, как продать? Покупка квартиры: риски 2019 год

Довольно часто при поиске объявлений по продаже квартир можно встретиться с фразой, упоминающей, что недвижимость находится в собственности меньше 3-ех лет.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Многие недоумевают, с какой целью делается это уточнение, и зря, ведь под одной только этой фразе можно догадаться, будет ли покупка недвижимости сопряжена с определенными рисками или нет.

Снижение рисков касательно операций купли-продажи – естественное желание покупателей, и, если вы в их числе, внимательно ознакомьтесь с указанными в данной статье рекомендациями.

Известно, что профессиональные юристы вооружаются уже давно отработанными и проверенными на практике приемами, которые позволяют без труда определить чистоту совершаемой сделки.

Данный навык доступен не только профессионалам – обычные граждане тоже могут воспользоваться советами и применить стратегии специалистов в области юриспруденции.

Особенно следует пользоваться советами при покупке дорогой недвижимости – потерять большие деньги, время и нервы хочется далеко не каждому, и вы наверняка в их числе!

Можно выделить три основных правила, следование которым снизит риски при покупке жилья:

  1. Проверьте продавца. В первую очередь избегайте сделок, совершаемых по доверенности, так как ее действие может прекратиться еще до регистрации договора купли-продажи. Также старайтесь не приобретать недвижимость у приезжих жителей, так как мошенники часто используют таких лиц для своих махинаций. Перед покупкой поинтересуйтесь у продавца, по какой причине он продает жилье – если она попадает под сомнение, отнеситесь к такой сделке максимально настороженно.
  2. Проверьте объект недвижимости. Проверять необходимо как новостройки, так и вторичное жилье. Обратите внимание на количество предыдущих жильцов, соответствие стоимости квартиры и ее состояния, а также правильность всех документов собственника. Также на этом этапе необходимо обговорить с продавцом все моменты передачи денежных средств, особенности доступа к банковским ячейкам и другие нюансы.
  3. Проверьте порядок продажи. Следует насторожиться, если квартира продается срочно, либо со значительной уценкой, которая превышает 15% от общей стоимости. С подозрением надо относится и к случаям, когда объект недвижимости продается не собственником, а его представителем. Если вам под невнятным предлогом предъявляют неполный пакет документов, можете развернуться и уйти – для вас это будет лучше всего.

Такими действиями должна сопровождаться каждая покупка квартиры в собственности менее 3 лет – риски покупателя в таком случае сводятся к нулю.

Гораздо лучше потратить немного времени до приобретения, чем нарваться на мошенничество и тратить время в судах.

К сожалению, мошенничество в сфере недвижимости распространено очень сильно.

На практике чаще всего используются следующие схемы мошенничества, о которых необходимо знать:

  1. Продажа по недействительным документам. Для этого злоумышленники используют фальшивые печати, бланки, «левых специалистов», а также квартиру, которая снимается у третьих лиц на непродолжительный срок (как правило, собственники даже не догадываются о подобных проделках). Опасность данного метода в том, что отыскать мошенников и доказать свою правоту после покупки будет очень сложно.
  2. Обращение в суд с целью признания сделки недействительной. Как правило, мошенники после продажи подают заявление в суд, чтобы вернуть квартиру обратно. Этот вид не так опасен, так как уплаченные за жилье деньги возвращаются обратно покупателю, но уже в меньшем размере за счет прописывания в иске меньшей стоимости. Разница идет в карман злоумышленников, а горе-покупатель несет убытки и тратит свои нервы и время.
  3. Продажа недвижимости одновременно нескольким физическим лицам. Довольно распространенный вид обмана, при котором владельцем недвижимости делается несколько копий документов на квартиру, далее они заверяются в разных конторах. После продажи недвижимости нескольким людям, собственник как правило исчезает.

Также можно встретиться и с другими менее распространенными видами мошенничества. Единственный способ уберечься от попадания в капкан – быть бдительным и внимательным.

Считается, что если квартира в собственности менее 3 лет, риски для покупателя несколько возрастают.

Данное мнение небезосновательно по указанным далее причинам:

  • возможность возвращение подаренной квартиры дарителем обратно в свою собственность, если с момента дарения прошло меньше трех лет;
  • на квартире может лежать обременение в виде прописанных недееспособных или несовершеннолетних граждан, из-за которого сделка продажи будет аннулирована;
  • небольшой недостаток – отсутствие возможности получить налоговый вычет с недвижимости, находящей в собственности менее 3-ех лет.

Стоит отметить, что наткнуться на указанные риски можно далеко не всегда – есть хорошая вероятность приобрести в 2018 году квартиру менее 3 лет в собственности и не получить к ней в придачу множество проблем и хлопот.

Какие требуются документы для покупки квартиры в ипотеку? Полный перечень здесь.

Квартира менее 3 лет в собственности – какое толкование имеет это выражение? На самом деле все предельно просто – с момента приобретения владельцем данной недвижимости прошло менее трех лет.

К данной категории может относиться только вторичное жилье, так как первичная недвижимость потому и называется таковой, так как не является закрепленной за владельцем.

Если вы желаете приобрести недвижимости не у прямого собственника, а у его представителя (доверенного лица), будьте готовы столкнуться с риском попасть на злоумышленников.

Конечно, далеко не каждая сделка по доверенности сопряжена с большими проблемами – иногда покупка обходится без негативных моментов.

Чтобы снизить вероятность попасть в руки мошенников, необходимо с самого начала проходить все этапы покупки совместно с выбранным лично квалифицированным нотариусом.

Несмотря на то, что это обойдется несколько дороже, вы сможете обезопасить себя от многочисленных рисков, сэкономить свое время и уберечь нервы.

Даже при покупке унаследованной квартиры можно столкнуться с некоторыми неприятностями.

Основная опасность такой сделки состоит в том, что вместе с объектом недвижимости можно получить и претензии лиц, чьи права на наследование были нарушены в процессе распределения наследства.

Это относится и к наследованию по закону, и к передаче имущества по завещанию.

Как правило, такая ситуация заканчивается в суде, и, если наследник выигрывает дело, договор о продаже недвижимости аннулируется, деньги возвращаются покупателю, квартира – владельцу.

Что нужно знать при покупке квартиры в строящемся доме? Читайте тут.

Нужна пошаговая инструкция по покупке квартиры с материнским капиталом? Подробности в этой статье.

Единственный способ законного и рационального оспаривания сделок по купле-продаже недвижимости менее 3-ех в собственности (а также в других перечисленных в статье случаях) – судебное разбирательство.

Оспаривание поможет вернуть покупателю свои средства в полном размере в случаях столкновения с мошенничеством.

Таким же образом владелец недвижимости может получить ее обратно, вернув деньги покупателю.

Если вы не хотите тратить время и деньги на судебные разбирательства, с самого начала отнеситесь к покупке квартиры максимально ответственно и серьезно!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92
    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28
    • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Покупка квартиры — это важный момент в жизни каждого человека. Данная инвестиция не только является крупной, но и подвергается определенному риску. «Квартира в собственности менее 3 лет» — такие заголовки объявлений сегодня встречаются очень часто. Большинство людей не понимают, для чего в объявлении продавец указывает такие подробности. Как же избежать ошибок и купить квартиру без риска? Для этого необходимо детально ознакомиться со всеми формальностями и условиями купли и продажи.

Риски при приобретения квартиры на сегодняшний день очень велики. Как не попасться на обман риэлтора и продавца? Как обезопасить себя во время купли-продажи жилого помещения? Потенциальный покупатель, чтобы не быть обманутым, должен обращать внимание на такие детали, как история жилого объекта, документы на квартиру, претенденты на жилплощадь, соответствие жилья документам.

Перед оформлением документов покупки необходимо детально изучить историю жилья. Следует знать ответы на ряд вопросов:

  • кто сейчас владелец квартиры;
  • кто был раньше владельцем;
  • кто прописан в этой квартире;
  • сколько проживает непрописанных жильцов.

Что касается бумаг, перед оформлением необходимо тщательно изучить документы на жилое помещение. Очень часто мошенники используют фальшивые документы.

Кроме того, покупатель должен быть уверен, что приобретает квартиру легально, а жилье должно соответствовать документам. Вот, например, несколько уточняющих вопросов, которые следует задать собственнику, если была реконструкция квартиры: «Была ли перепланировка квартиры законна?», «Управляющие службы давали согласие на перенесение коммуникаций?».

Покупка квартиры — это серьезная сделка, поэтому важно при оформлении договора быть осведомленным в необходимом пакете документов. Большинство покупателей думают, что все вопросы по купле-продаже можно переложить на агента по недвижимости. Нужно помнить, что он не несет финансовой и правовой ответственности за подписание сделки. Агент по недвижимости только предоставляет информационные услуги.

Квартиры обычно могут быть первичными или вторичными. Во время покупки в новостройке клиент может приобрести жилье уже в сданном доме или участвовать в долевом строительстве. Процедуры покупки жилья в уже сданном новом доме и процедуры приобретения жилья на вторичном рынке одинаковые.

Это интересно:  Отстранение от занимаемой должности должностного или ответственного лица 2019 год

Если клиент участвует в долевом строительстве, то сначала с ним заключают договор долевого участия (ДДУ), а после постройки здания покупатель оформляет право на собственность. Для того чтобы зарегистрировать ДДУ, от клиента требуется:

  • заявление (бланк заявления можно получить на месте);
  • договор ДУ;
  • чек об оплате госпошлины в размере 100 рублей плюс копия чека.

Во время продажи главная цель продавца — это как можно больше заработать на сделке. Для того чтобы не приобрести жилье, которое не будет соответствовать цене, следует остерегаться банальных ошибок. Частые ошибки во время покупки:

  1. Покупка квартиры в спешке. В данном вопросе не следует спешить, и перед оформлением документов нужно посмотреть хотя бы десять вариантов.
  2. Приобретение жилья в летний период. Для того чтобы выявить погрешности помещения, нужно рассматривать варианты осенью или зимой. Тогда можно понять, насколько хорошо отапливается помещение, течет ли крыша, проверить стены на наличие плесени.
  3. Окна и вид из них. Нужно обратить внимание, нет ли под окнами стройки или шумной магистрали.
  4. Перепланировка помещения. Чтобы избежать проблем с законом, план квартиры должен соответствовать паспорту БТИ.
  5. Электроснабжение помещения. Согласно законам РФ, для того чтобы переносить розетки, владелец должен иметь проект электроснабжения жилого объекта.
  6. Осмотр жилья вечером. Специалисты советуют осматривать жилье днем, чтобы увидеть все погрешности помещения.
  7. Отказ от помощи юриста. Во время покупки недвижимости необходимо воспользоваться услугами юриста. Это поможет избежать проблем в дальнейшем.

Как обезопасить себя и не попасть на мошенника? Сегодня квартирные аферисты работают по таким схемам:

  1. Многократная продажа жилья. Во время такой сделки мошенники дают фальшивые документы и требуют полную оплату после регистрации нотариусом.
  2. Продажа чужой квартиры. Жулики подготавливают неправдивый пакет документов на арендованную квартиру и пытаются продать ее.
  3. Уплата аванса. Аферист требует аванс от покупателя, после чего жулик быстро исчезает.

Для того чтобы не попасться на обман, необходимо соблюдать некоторые рекомендации:

  1. Следует заключать договор купли-продажи в присутствии юриста.
  2. Необходимо просить все копии подписанных документов владельца квартиры.
  3. Перед оформлением договора следует как можно больше узнать информации о владельце.
  4. Покупатель во время заключения договора имеет полное право вносить свои изменения. Если продавец будет запрещать ввод изменений, то следует отказаться от такого договора.
  5. Во время заключения сделки должны присутствовать два лица. Они смогут быть свидетелями в суде, если возникнут какие-то проблемы.

Продажа квартиры меньше 3 лет в собственности обусловлена условиями и порядками, которые прописаны в 220 статье Налогового Кодекса Российской Федерации. Если стоимость жилья больше одного миллиона рублей, то закон обязывает продавца заплатить налог на доход с продажи жилищного помещения. Если продающаяся квартира в собственности менее 3 лет, налог составляет тринадцать процентов от общей стоимости жилья.

Многие продавцы могут пытаться обхитрить закон и не заплатить полагающийся налог. Они предлагают покупателю подписать договор на сумму меньше одного миллиона рублей и заплатить недостающую часть неофициально. На такие сделки не следует соглашаться, так как можно вовлечь себя в большие неприятности. Например, продавец может расторгнуть договор купли-продажи, и во время судебного заседания продавцу вернут квартиру, а покупателю — деньги, указанные в договоре. Если была осуществлена продажа квартиры меньше 3 лет в собственности, по закону должен быть оплачен налог. В противном случае — это повлечет законное наказание.

Покупка квартиры менее 3 лет в собственности может привести к большим рискам. Существуют несколько причин для беспокойства:

  1. Подаренная квартира менее 3 лет в собственности может вернуться к владельцу обратно, если с момента дарения прошло не больше трех лет.
  2. Может быть аннулирован договор, если в квартире прописаны несовершеннолетние или недееспособные лица.
  3. Невозможно получить налоговый вычет с жилого объекта, если квартира в собственности менее 3 лет.

Такие риски возможны, но не во всех случаях. Сегодня квартира в собственности менее 3 лет, как правило, не несет с собой в придачу проблемы и заботы покупателю. Хотя, конечно, всегда бывают исключения. Можно попасть на мошенников, жилье с долгами или в залоге.

Во время приобретения квартиры по доверенности существуют свои риски. Три основных угрозы:

  1. Приобретение квартиры по поддельной доверенности.
  2. Отчуждение собственности из-за просроченной или отозванной доверенности.
  3. Смерть собственника, от которого действует доверенное лицо. В этом случае лучше встретится с владельцем и договориться о том, что покупатель будет сам заниматься оформлением без посредника.

Если владельцев имущества несколько, то необходимо получить письменный отказ от каждого собственника.

Для того чтобы удостовериться о подлинности доверенности, следует ее проверить на действительность. В неподдельном документе должны быть указаны:

  • паспортные данные доверителя (ФИО, дата рождения, место прописки, серия и номер паспорта);
  • данные о доверенном лице;
  • адрес отчуждаемого жилья;
  • подпись того, кто выдал эту доверенность;
  • удостоверительная надпись и нотариальная печать.

Продавцом может быть человек, который получил в наследство квартиру от другого лица. Необходимо знать нюансы такого наследства:

  • наследство может переходить вместе с долгами;
  • наследство может переходить к наследнику, будучи в залоге; в такой ситуации он не имеет право распоряжаться наследством;

Несколько проблем, которые могут возникнуть:

  • подача иска в суд с целью разорвать сделку наследства;
  • обременение квартиры, например, если была подписана долгосрочная аренда, то такой договор остается законным, даже если меняется собственник.

Для того чтобы обезопасить себя и не попасть в махинацию мошенника, необходимо проверить квартиру на юридическую чистоту. Новому собственнику нужно:

  • узнать о сроках вступления права на наследство;
  • обратиться к нотариусу, который оформлял наследство, чтобы предотвратить появление других преемников.

Существуют случаи, когда покупатель становится инициатором расторжения договора купли-продажи. В соответствии законом (статья 450 ГК России) аннулировать сделку можно на законном основании:

  • если продавец серьезно нарушил подписанный договор;
  • в том случае, если условия сделки противоречат нормативно-правовым актам;
  • в случае ущемление прав третьего лица (наследника);

Данный вопрос можно решить двумя способами: по обоюдному согласию сторон или в суде, если одна из сторон не хочет разрывать договор.

Обмен жилищных помещений сегодня стал актуальным. У многих возникают вопросы:

  • Квартира, находящаяся в собственности менее 3 лет, подлежит обмену?
  • Обязаны ли собственники платить налог во время обмена?

Если жилье было в достоянии меньше 3 лет, то владелец освобождается от оплаты налога во время обмена жилья, претендуя на налоговый вычет. Такой вычет как раз равняется тринадцати процентам от общей суммы жилья.

Но если срок владения превышает хотя бы на один месяц, то собственник обязан заплатить государству налог, для того чтобы сделка считалась действительной и была зарегистрирована.

Все законы РФ по обмену квартир прописаны в Гражданском кодексе (статья 567), а в статье 217 НК указан размер налога для оплаты.

Покупка квартиры в собственности менее 3 лет риски покупателя увеличивает значительно. Помимо мошеннического фактора, здесь значение приобретает и невозможность получения некоторых правовых льгот. Кроме того, сама по себе продажа недавно приобретённого жилья должна настораживать людей, планирующих купить его. Ведь просто так купленную квартиру никто сразу не продаёт, так что стоит ознакомиться с причинами продажи, а также взвесить все риски.

От того, находилось ли жильё в собственности владельца менее или более трёх лет, в основном зависит налоговая составляющая вопроса продажи или покупки. Жилые помещения являются особым объектом собственности, который имеет стратегическое значение для страны. По этой причине в налоговом законодательстве закреплены некоторые льготы в отношении лиц, покупающих и продающих жильё.

На сегодняшний день от срока владения жильём более или менее трёх лет зависят следующие налоговые особенности:

  1. Лица, продающие квартиры, которые были в их собственности более трёх лет, освобождаются от уплаты налога на полученные в результате продажи жилья денежные средства.
  2. Лица, впервые приобретающие жильё, которое было во владении продавца более трёх лет, получают налоговый возврат по сумме, выплаченной за квартиру.

Соответственно, если квартира находилась в собственности меньше трёх лет, рассчитывать на такие налоговые поблажки не приходится.

По этой причине рекомендуется покупать и продавать жильё лишь после трёхлетнего фактического и юридического владения им.

Кроме того, три года в гражданско-процессуальном законодательстве отмечены в качестве максимального срока, в течение которого лица могут обжаловать сделку по поводу продажи жилья. Соответственно, если продавец владеет жильём более трёх лет, то никаких проблем и претензий со стороны третьих лиц покупателю угрожать не будут. К сожалению, из-за высокой волатильности рынка недвижимости очень часто такой рекомендации не придерживаются.

Такие положения законодательства становятся удобным инструментом в руках мошенников, которые путём обмана получают прибыль. Поэтому жилые помещения, которые находились во владении продавца меньше трёх лет, необходимо тщательно проверить.

Разумеется, каждый хочет проверить продавца, квартиру, перед тем как купить её.

Для начала стоит отметить, что при наличии следующих признаков нужно насторожиться и приступать к проверке:

  • продажа осуществляется по доверенности через представителя;
  • квартира была во владении продавца меньше трёх лет;
  • продавец сам официально не зарегистрирован в продаваемой квартире;
  • помимо собственника, в квартире прописаны ещё и другие лица;
  • сомнительная причина продажи квартиры;
  • заниженная стоимость квартиры и так далее.

При наличии одного из вышеуказанных признаков лучше всего отказаться от покупки, но если квартира показалась достаточно привлекательной, то всё же следует проверить её по нескольким источникам.

Это интересно:  Основные вопросы работы по совместительству в декрете 2019 год

К сожалению, помимо правовых проблем при покупке квартиры зачастую встречаются недобросовестные продавцы, которые преднамеренно обманывают покупателей, чтобы заполучить их деньги.

Вот несколько самых распространённых методов, которыми пользуются мошенники:

  1. Зачастую продажу осуществляют по подложным документам. Правда, на такую удочку попадают слишком доверчивые люди, которые абсолютно не осведомлены в специфике подобных дел. Наиболее опасным вариантом по подлогу документов является подлог доверенности. Ведь проверить доверенность порой довольно сложно. Кроме того, сделав настоящую доверенность можно добиться признания сделки в последующем недействительной, что также нежелательно для покупателя.
  2. Мошенники зачастую после продажи обращаются в суд, чтобы добиться признания сделки недействительной. В большинстве случаев стороны в договоре продажи квартиры указывают более низкую стоимость, чем цена фактическая. В таких случаях после признания сделки недействительной покупателю возвращается сумма, указанная в договоре, а оставшаяся часть сохраняется за продавцом. Таким образом, мошенники благодаря одной квартире могут иметь приличный доход.
  3. Одним из самых изощрённых способов обмана при продаже квартиры является одновременная продажа нескольким покупателям. Таким образом, за одну квартиру мошенники получают в три, четыре, а то и больше раз денег, а потом продавец просто исчезает. Обманутые покупатели же будут вынуждены годами оспаривать купленную квартиру.

Разумеется, это далеко не полный перечень методов мошенников, однако самые распространённые способы обмана при продаже квартиры. Таким образом, от покупателей требуется чрезмерная осторожность, чтобы не быть обманутым и не потерять денег.

Риски при покупке квартиры довольно серьёзные.

Любая из указанных ситуаций может стать основанием для признания сделки недействительной. Вследствие признания сделки таковой все её последствия отменяются, соответственно, деньги возвращаются покупателю, а квартира продавцу для дальнейшего определения её судьбы.

Разумеется, покупатель может указать на фактически уплаченную сумму. Но в таком случае стороны рискуют получить санкции со стороны налогового органа. Причём за уклонение от уплаты налогов ответственность может быть даже уголовной.

Есть несколько особых случаев, при которых приобретать квартиру крайне нежелательно:

  1. В некоторых случаях продажа квартиры осуществляется согласно доверенности. В таких случаях под сомнение может быть поставлена легитимность такого документа. Если доверенность будет признана незаконной и не имеющей юридической силы, то сделка, совершённая по ней, тоже будет признана незаконной.
  2. Продажа квартиры, полученной по наследству, тоже является делом рисковым. Ведь, как правило, у наследственного имущества больше одного собственника, которые могут не согласовать между собой действия, что становится причиной возникновения споров.

Во всех подобных ситуациях дело доходит до суда. Редко какие продавцы, обманутые дольщики или покупатели соглашаются мирно решить вопрос. Если в таких случаях продавец или иное лицо, предъявляющее претензии, согласится на мирное урегулирование вопроса, к примеру, путём доплаты, то, скорее всего, это работа мошенников. Ведь большинство покупателей не хотят проблем в суде, считая это бесполезным действием. Недостаточная юридическая подкованность лиц заставляет их становиться жертвами мошенников.

Любое мирное соглашение по данному вопросу, которое не утверждено соответствующим актом суда, не будет достаточным основанием для страховки от проблем в последующем. В любом случае необходимо решить вопрос актом суда, иначе рано или поздно подобное может повториться.

Наилучшим способом перестраховаться при покупке квартиры является обращение к специалистам, риелторам и другим профессиональным участникам рынка недвижимости. Как правило, такие организации ведут учёт сведений о каждом потенциальном объекте купли-продажи.

Но для тех, кто впервые сталкивается с такими вопросами, но по каким-либо причинам не желает обращаться к специалистам, существуют следующие рекомендации:

  1. Необходимо тщательно изучить продавца. Как правило, продажа осуществляется посредством риелторских организаций. У них и можно выяснить все подробности о продавце, а также легитимности факта продажи.
  2. Не будет лишним получить выписку из ГКН, в которой указываются все сведения о собственниках недвижимости, причём и о тех, что владели объектом ещё до продавца.
  3. Нужно навести справки в жилищной организации, под управлением которой находится продаваемая квартира. Таким образом можно будет выявить сведения о лицах, правомочных проживать в указанной квартире, а также о наличии задолженностей за коммунальные услуги.
  4. Необходимо получить справку из налоговой службы, чтобы удостовериться в отсутствии долгов по обязательным платежам.
  5. Нужно проводить сделку под надзором нотариуса, который прямо скажет, есть ли какие-либо ограничения или обременения на продаваемой квартире.

Пусть даже эти процедуры занимают достаточно много времени и могут потребовать некоторых финансовых затрат, так можно будет удостовериться в безопасности покупки. Это также позволит не ввязываться в сомнительные сделки, которые могут в дальнейшем вылиться в ещё большие проблемы.

Тщательная проверка объекта купли-продажи, а также самого продавца является основным условием проведения безопасной сделки. Предварительная проверка является залогом предотвращение нежелательных последствий. Рискованная квартира не сулит ничего хорошего.

Существует много частных организаций, которые за определённую плату проведут весь комплекс исследовательских работ и дадут профессиональное заключение. Однако и риелторским организациям также не стоит сильно доверяться. Ведь зачастую мошеннические действия осуществляются самими риелторами либо с их подачи.

В любом случае возникновения проблем с недавно приобретённой квартирой или предъявления претензий со стороны третьих лиц необходимо сразу же обращаться в суд. Обычно лишь таким образом можно сохранить за собой права на квартиру либо вернуть уплаченные за неё деньги.

Основным правилом покупки квартиры является правильное составление договора. Несмотря на никакие уговоры продавца нельзя занижать цену сделки в договоре, а фактически уплачивать больше, иначе купишь дом с сюрпризом. Это может означать не только мошеннические действия, но и угрозы быть привлечённым к ответственности согласно налоговому законодательству.

Мошенники редко соглашаются на точное соблюдение рамки закона и, если продавец не идёт на это, то, скорее всего, от покупки такой квартиры лучше отказаться.

Покупка квартиры в собственности менее 3 лет – рискованная сделка для покупателя. В отличие от покупки жилья, которым продавец владел более длительное время, после совершения такой сделки больше возможностей опротестовать её, а потому следует озаботиться всеми деталями, чтобы надёжно защитить себя юридически. Важно со всем тщанием подойти к проверке как квартиры, так и продавца, а также к составлению документов.

Юридическое оформление и безопасность покупки жилья должны находиться на как можно более высоком уровне, чтобы риск потерять деньги впустую был минимален. Ведь на этом рынке часто встречаются мошенники, стремящиеся обмануть доверчивых граждан. Кроме того, могут происходить и просто юридические конфликты между собственниками, от которых страдает покупатель.

Иной раз в объявлениях о продаже квартир можно увидеть пометку о том, что в собственности она находится меньше трёх лет, но это редкий случай. Продавцы обычно стараются подождать этот срок, чтобы не выплачивать НДФЛ, но даже если им понадобилось продать квартиру срочно, и они не считаются с этим налогом, то предпочитают не отпугивать лишний раз покупателей. В результате о том, что в собственности продавца квартира находится недолго он узнаёт, уже прибыв на осмотр. Так происходит из-за того, что это невыгодно не только для продавца. При такой сделке выше, чем при обычной, и риски покупателя.

Главным образом, риски относятся к возможному признанию сделки недействительной – а причин для этого может быть немало. Помимо этого, бывают риски и другого характера, в первую очередь приводящие к дополнительным тратам, такие как обременения на имуществе.

Случаи, при которых риски повышены, и перед тем, как купить стоит лишний раз подумать:

  • Значительно заниженная цена в сравнении с рыночной – если она ниже намного, на 20-30%, и никаких видимых причин для этого нет, то стоит внимательно всё проверить перед подписанием договора.
  • Сделка проводится без собственника, по доверенности – стоит уделить особенное внимание как проверке доверенности, так и личности собственника. Обязательно всё-таки с ним встретиться, чтобы убедиться как в том, что он и в самом деле является собственником, так и в его вменяемости – ведь если будет установлено, что он не отдавал себе отчёта в действиях, это станет основанием для признания сделки недействительной.
  • Квартира прежде часто переходила из рук в руки – частные продажи служат признаком неблагонадёжного жилья.
  • Если продавец хочет составить договор так, чтобы в нём была указана не вся сумма, – это распространённый способ ухода от налогов, ведь если продаётся квартира стоимостью до миллиона, то можно использовать налоговый вычет и не платить налог с продажи. Однако, покупатель при этом рискует: если затем сделка будет признана недействительной, то суд постановит вернуть ему лишь указанную в договоре сумму.
  • Если есть лица, которые могут предъявить претензии на квартиру, к примеру, если продавец состоит в браке, и супруг также владеет правами на недвижимость, то обязательно получить его письменное согласие на сделку. Более того, даже если он развёлся, но с развода не прошло трёх лет, у бывшего супруга сохраняется возможность заявить права на часть квартиры. В таких случаях проверку стоит проводить тщательно.
  • Также следует обратить внимание на список выписанных из квартиры. Если среди них окажется гражданин, отбывающий заключение, то после освобождения он получит возможность восстановить права.
  • Если продавец получил квартиру по наследству, стоит выяснить обстоятельства получения и узнать, нет ли вероятности появления и других претендентов на наследство.
  • Если квартира была подарена, в течение трёх лет для продавца есть возможность оспорить дарение по установленным в законодательстве причинам. То же самое и с покупкой.
Это интересно:  Когда выплачивают декретные на работе и в ФСС:: до или после родов, сроки выплаты пособия по беременности, через сколько дней перечисляют 2019 год

И так далее – рисков много, и мы перечислили далеко не все. Лишь полная, всесторонняя проверка поможет обезопаситься от претензий либо заранее знать о возможных проблемах, и приобретать квартиру с полным пониманием, чего ждать.

Может произойти по следующим основаниям:

  • несоответствие формы или порядка заключения договора законодательству;
  • совершение притворной или мнимой сделки – то есть прикрытие ею другой сделки либо заключение без юридических последствий;
  • недееспособность либо ограниченная дееспособность любой из сторон при заключении;
  • отсутствие у сторон права на заключение сделки по иным причинам;
  • договор заключался под влиянием угроз, обмана и тому подобного;
  • им нарушены права третьих лиц.

При наличии одного из этих оснований сторона, чьи интересы ущемлены, должна подать иск в суд, и доказать его реальность, а в некоторых случаях и что оно уже действовало к моменту заключения сделки. Словом, даже при наличии оснований далеко не во всех случаях суд истцу удаётся выиграть суд и добиться признания сделки недействительной.

Один из значимых нюансов – срок давности, составляющий три года. Его пропуск истцом может обернуться отказом в рассмотрении дела (хотя и не всегда – иногда удаётся доказать, что он был пропущен по уважительным причинам). Во многом именно поэтому срок в три года нахождения квартиры в собственности продавца так важен. Когда он минул, для предыдущих владельцев будет гораздо сложнее оспорить сделку купли-продажи, а вот с квартирой, находившейся в руках стороны продавца меньший срок, у покупателя потом могут возникнуть неожиданные проблемы.

Помимо юридических проблем продавца, есть и риск попасть на мошенника, работающего на рынке недвижимости. Чаще всего они используют следующие схемы:

  1. Продажа съёмной квартиры по поддельным документам – такая схема требует серьёзной подготовки документов и использования подставных лиц, в результате чего «продаётся» квартира, вовсе мошеннику не принадлежащая, после чего сам он исчезает, а новый хозяин внезапно сталкивается с настоящим – чаще всего оказывается, что он сдавал квартиру, и вовсе не подозревал, что её уже успели продать. Конечно, в этом случае ни о каком переходе прав на жильё не может быть и речи, и жертве мошенничества остаётся лишь надеяться, что афериста найдут, и потраченные буквально на воздух деньги вернут.
  2. Продажа нескольким покупателям – часто вариация предыдущего. Мошенник просто проворачивает схему несколько раз одновременно, сделав копии поддельных документов, обманув сразу несколько покупателей, и так увеличив свою прибыль.
  3. Занижение стоимости и последующее обращения в суд для признания сделки недействительной – в результате квартира будет возвращена продавцу, покупателю же выплаченная им по договору сумма. Вот только ту, что была заплачена в обход налогов, вернуть уже не удастся.
  4. Исчезновение после аванса – наиболее простой вариант, при котором мошенники демонстрируют подставную квартиру, получают аванс, а когда дело доходит до полноценного оформления сделки просто исчезают. Такой вариант для них куда менее выгоден, чем исчезнуть уже после получения всей суммы, но зато требует меньшей работы по подделке документов.

Помимо них, существует ещё множество разнообразных способов обмануть покупателя, но средства против большинства из них простые: ничего не платить продавцу до того, как будет заключён договор, проверять все документы, убеждаться, что продавец является владельцем, либо владелец знает о продаже жилья и действительно дал доверенность. Наконец, привлекать специалистов, которые могут подтвердить подлинность документов и разобраться в хитросплетениях того, кому принадлежат права на квартиру.

При сделках с недвижимостью следует соблюдать как можно большую осторожность, а уж если квартира не находится в собственности продавца и трёх лет, то и подавно. Нужно тщательно проверить:

  • личность продавца;
  • причину продажи;
  • саму квартиру.

Если при обычной сделке купли-продажи недвижимости ещё можно обойтись без них (но только при опыте совершения таких сделок, да и в любом случае это нежелательно), то, приобретая недвижимость с менее чем трёхлетним сроком владения, крайне не рекомендуется экономить на этом.

Первым делом, прежде чем начинать какие-либо другие действия, связанные с совершением сделки и влекущие расходы, нужно проверить важные документы. В частности:

Следует потребовать расширенную выписку из Росреестра, в которой перечисляются все жильцы – так можно проверить, кто может иметь права на владение или проживание в квартире, и убедиться, что после её покупки никто более предъявить их не сможет. При наличии несовершеннолетних совладельцев надо, чтобы продавец предъявил разрешение на сделку от органов опеки и попечительства.

Кроме того, выписка подтвердит, что именно продавец является владельцем квартиры. Если же это не он, и продажа осуществляется по доверенности, забота о безопасности должна стать вдвое сильнее. Тут сразу нужно идти к компетентному юристу, который проверит доверенность и иные документы.

Ещё один важный момент – проверка, соответствует ли планировка квартиры той, что значится в документах. Если есть несоответствия, это повод проверить, насколько они критичны и каких затрат потребуют. Здесь выбор будет за покупателем: или договориться о скидке и затем самому заниматься легализацией перепланировки, или поставить продавцу условие, что перепланировка должна быть узаконена перед продажей (но это довольно долгий процесс), либо чтобы квартира была приведена в соответствии с планом.

Самостоятельная проверка документов полезна, но гораздо эффективнее всё-таки будет привлечение специалистов. Так, если вам попались мошенники, работающие по поддельным документам, то узнав, что вы привлечёте к делу юриста, они, скорее всего, предпочтут не продолжать аферу. Причина проста – риск, что она обернётся для них серьёзными неприятностями, станет куда как выше. Такие люди предпочитают обманывать тех, кто покупает квартиру самостоятельно.

Отпугивают профессиональные юристы и других мошенников. Если же продавец действительно намерен продать квартиру, но есть проблемы с его правами на неё, то специалист сможет куда лучше определить, стоит ли приобретать такую недвижимость, или лучше всё-таки не связываться. Не всегда имеет смысл обходить стороной такое жильё, ведь иногда проблема оказывается разрешимой, а продавец ввиду обстоятельств в согласен дать скидку.

Важно оформить сделку купли-продажи так, чтобы к ней в будущем не могло возникнуть никаких обоснованных претензий. В этом поможет грамотный юрист, который оформит все нужные документы. Мы же кратко разберём основные моменты, которые стоит учесть при оформлении.

Все условия должны быть заранее согласованы и детально обговорены, чтобы далее не возникало никаких разночтений. Отдельно стоит сразу же согласовать способ оплаты и порядок осуществления сделки, после чего зафиксировать их в договоре.

Отметим: хотя и понятно, что сниженная из-за срочности цена – главный фактор, привлекающий покупателя к таким квартирам, но всё-таки, если она сильно снижена, и деньги требуются как можно быстрее. Это повод насторожиться и проверять всё особенно тщательно, и в таких случаях точно нельзя обойтись без сопровождения сделки специалистом.

В тексте соглашения должны содержаться такие пункты:

  • место и дата составления;
  • личные данные обоих участников;
  • характеристики недвижимости (адрес, площадь, балансовая стоимость и так далее);
  • какие документы подтверждают право собственности продавца;
  • суть сделки и сумма, за которую продаётся недвижимость;
  • гарантия отсутствия обременений и других лиц, имеющих права владения или проживания;
  • обозначение стороны, берущей на себя оплату расходов, связанных с регистрацией договора, либо указание на то, что они будут разделены поровну;
  • другие процедурные моменты (срок, в который квартира должна быть освобождена, выдача экземпляров договора участникам, у какого нотариуса будет храниться дополнительный, и другие);
  • реквизиты и подписи сторон.

Также в договор могут быть включены и дополнительные пункты, например, обязательство продавца при появлении у третьих лиц претензий на недвижимость взять ответственность перед ними на себя.

Образец договора, из которого можно составить более полное впечатление, прилагается к статье.

Завершается сделка регистрацией перехода прав собственности на квартиру в Росреестре, после которого покупатель официально становится её владельцем. Для этого в отделение Росреестра либо в МФЦ подаётся заявление и документы, необходимые для регистрации: договор купли-продажи, кадастровый паспорт, паспорта сторон сделки, квитанция об уплате госпошлины. Иногда и другие – доверенность, согласие супруга продавца и так далее.

Лучшим способом уберечься от рисков, возникающих при покупке квартир, находившихся в собственности продавцов менее трёх лет, является скрупулёзная проверка всех документов на продаваемую недвижимость, а также внимательность при составлении всех необходимых документов.

Лучше всего прибегать к помощи профессионалов, и при этом озаботиться подбором риэлторского агентства – нельзя исключать опасность наткнуться на плохо работающую компанию, или даже мошенников. Потому ключ к безопасности – полное соблюдение законодательства при сделках купли-продажи.

Статья написана по материалам сайтов: 77metrov.ru, businessman.ru, zhiloepravo.com, pravo.estate.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector