Пожизненная земельная рента. Рента — это… 2019 год

ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА РЕНТЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Анализ современной действительности показывает, что в рамках экономического развития России на данном этапе создаются условия для появления сделок со сравнительно новым объектом. В качестве подобных сделок можно рассматривать ренту земельных участков. Автором рассматриваются актуальные правовые вопросы в данной сфере. Отмечается, что в качестве предмета договора ренты земельного участка нельзя рассматривать земельные участки, состоящие под арестом (запрещением), а также земли, ограниченные в обороте или изъятые из оборота.

Понятие «рента» ученые рассматривают в двух значениях: во-первых, как определенный доход с капитала, имущества, земельного участка, не требующий от своих получателей предпринимательской деятельности, во-вторых, это определенная ежегодная сумма, уплачиваемая страховым обществом. Термин «рента» и обозначаемое им содержание зародились еще в Древнем Риме. На Руси о земельной ренте упоминалось в Правде Ярослава, в которой говорилось о том, что различные«работные люди» рядовичи, закупы, смерды работали на барской земле под непосредственным надзором приказчиков. В то далекое время, очевидно, применялись принципы ренты продуктами. В Средние века договор ренты был известен в двух разновидностях и в зависимости от ее источника — рента с недвижимого имущества и рента с капитала. Рента с недвижимости была наследственной или вечной. Собственник продавал недвижимое имущество — земельный участок, чтобы получить под него определенную сумму денег. Немного позже, когда церковь, так же как и светское законодательство, запрещала процентные займы, которые клеймились как ростовщические, договор ренты рассматривался как выход из сложившейся жизненной ситуации. Переход России к рыночным отношениям, ниспровергшим принцип недопустимости ростовщичества, предопределил появление в новейшем гражданском законодательстве института договора ренты. На современном этапе о договоре ренты говорится в Гражданском кодексе РФ, но при этом законодательство умалчивает о договоре ренты земельного участка.

Действующим земельным законодательством и подзаконными актами не установлены особые требования к договору ренты земельных участков, как не утверждена и рекомендуемая форма такого договора. При заключении договора ренты земельных участков следует руководствоваться действующим законодательством, учитывая специфику земельного участка как объекта гражданского оборота.

Следует отметить, что земельная рента — сравнительно распространенный договор, широко практикующийся в зарубежных странах, и сравнительно недавний институт российского права. Отсутствие специальных норм, регламентирующих договор ренты земельного участка, создает на практике определенные проблемы при заключении договора ренты земельного участка и приводит к масштабному обращению земельных участков, а также объектов недвижимости, расположенных на них, в собственность граждан, юридических лиц посредством данного договора В связи с тем что в законодательстве не предусмотрено специальных норм, регламентирующих договор ренты земельного участка, а к договору ренты земельного участка применяются общие положения Гражданского кодекса РФ, а также правила, предусмотренные для договоров купли-продажи, аренды, мены, дарения, следует выделить специфические черты данного договора, проведя грань между договорами аренды, купли-продажи, дарения, мены.

В соответствии со ст. 583 ГК РФ под договором ренты понимается договор, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Договор ренты земельного участка характеризуется теми же родовыми признаками, какими обладает купля-продажа, — направленностью на возмездную передачу имущества в собственность. Анализ законодательства показывает, что институт купли-продажи избран законодателем в качестве базового для регулирования обязательств, направленных на возмездную передачу имущества в собственность.

Но при этом необходимо заметить, что договор ренты обладает специальными признаками, позволяющими отличить его от смежных договоров, и в частности от купли-продажи. Так, например, при отсутствии в договоре купли-продажи земельного участка условия о цене договор считается незаключенным. В то же время при отсутствии условия о выкупной цене в договоре ренты земельного участка, по которому земельный участок передан под выплату ренты бесплатно, в рентных отношениях не имеет такого значения, как при продаже земельного участка, поскольку для договора ренты главное — выплата рентных платежей, а вопрос о цене возникает при выкупе земельного участка.

Рассматривая договор ренты, необходимо обратить внимание на субъектный состав данного договора. В Российской Федерации в соответствии с действующим законодательством земельный участок может находиться в собственности физического лица, юридического лица, государства, которые в полной мере обладают полномочиями по владению, распоряжению, пользованию земельным участком.

Статья 583 ГК РФ в качестве субъектов указанного договора называет получателя ренты — сторону, которая передает по договору имущество, и плательщика ренты, в собственность которого данный земельный участок передается. В данном случае субъектом договора в соответствии с законодательством будет являться собственник, который в полной мере обладает правомочиями по владению, пользованию и распоряжению земельным участком. Полагаю, что указание на собственника как субъекта договора ренты земельного участка является достаточно условным из-за отсутствия в законодательстве правовых положений относительно договора ренты земельного участка.

Из общих положений гражданского законодательства, касающихся договора ренты, следует то, что субъектами договора ренты могут быть физические, юридические лица, но при этом следует отметить, что в законодательстве не упоминается, каков же на самом деле субъектный состав данного договора, можно ли рассматривать в качестве субъектов иностранных граждан и лиц без гражданства. Если применять к данному договору положения о купле-продаже земельных участков, то согласно действующему законодательству иностранный гражданин исключается из субъектного состава договора, в случае же применения правил договора аренды необходимо отметить, что действующим законодательством иностранный гражданин включается в состав субъектов данного договора

Думается, что, поскольку при заключении договора ренты земельный участок переходит в собственность плательщика ренты, рассматривать иностранного гражданина, лиц без гражданства в качестве субъектов данного договора нельзя, поскольку это входило бы в противоречие с существующими нормами земельного законодательства.

Говоря о таких субъектах договора, как юридические лица, необходимо отметить, что по поводу отнесения их к субъектам данного договора в научной литературе высказываются различные точки зрения. Так, К.Г. Токарева полагает, что из субъектного состава договора ренты необходимо исключить коммерческие организации, поскольку их предпринимательская деятельность неразрывно связана с оборотом имущества и несовместима с положением о ренте земельного участка.

А.Л. Корнеев полагает, что к получателям ренты земельного участка могут быть отнесены только граждане и некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. В частности, он указывает, что правовой природе данного договора больше всего соответствует деятельность некоммерческих фондов, преследующих общественно полезные цели. Думается, что в качестве субъектов договора ренты земельного участка нельзя рассматривать некоммерческие организации, поскольку они создаются для реализации определенных целей.

В соответствии с законодательством юридическое лицо — это организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права.

Анализ действующего законодательства позволяет сделать вывод о том, что в случае применения к договору ренты земельного участка норм, касающихся договора купли-продажи или аренды, в качестве субъекта договора ренты земельного участка мы можем рассматривать коммерческую организацию, поскольку согласно действующему законодательству в качестве собственников земельных участков могут выступать юридические лица — коммерческие организации, которые в полной мере обладают всеми правомочиями по владению, пользованию и распоряжению землей, коммерческие организации необходимо рассматривать в качестве субъектов договора ренты Исследуя субъектный состав договора ренты земельного участка, нельзя обойти вниманием государство, которое согласно действующему законодательству активно выступает субъектом различного рода сделок. Но при этом следует отметить, что перед нами субъект, обладающий специальными признаками, одним из которых является осуществление государственно-властных полномочий.

При рассмотрении правовых особенностей договора ренты земельного участка следует уделить внимание предмету данного договора. Предметом данного договора является земельный участок.

Согласно п. 2 ст. 6 ЗК РФ под земельным участком следует понимать часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. В связи с тем что к договору мены земельными участками применяются правовые положения, касающиеся договора купли-продажи (ст. 554 ГК РФ), при определении предмета договора мены земельными участками необходимо указывать: местоположение; категорию земли; целевое назначение; цели дальнейшего использования; общую площадь, кадастровый номер земельного участка; объекты недвижимости, размещенные на нем; в чьем ведении находится участок, права третьих лиц, обязательства сторон. Основные характеристики земельного участка должны быть отражены в кадастровом плане земельного участка.

Это интересно:  Где взять деньги на открытие бизнеса? Как получить деньги на открытие бизнеса от государства? 2019 год

При рассмотрении особенностей предмета данного договора следует рассмотреть вопрос о том, следует ли считать часть земельного участка предметом данного договора и можно ли рассматривать в качестве предмета договора земельную долю.

Рассматривая законодательные положения относительно купли-продажи, которые в соответствии с законом могут быть применимы к договору ренты земельного участка, необходимо отметить, что Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливает право купли-продажи земельных долей, выделенных из общей долевой собственности, лицами, не являющимися участниками общей долевой собственности, и запрещает данным лицам куплю-продажу земельных долей, находящихся в долевой собственности.

Согласно ст. 12 указанного Закона без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление, либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Анализ положений законодательства позволяет сделать вывод о том, что сделка с земельным участком, находящимся в долевой собственности, совершается или всеми ее участниками, или лицом, действующим на основании выданных ими доверенностей. Если же согласие всех участников долевой собственности на совершение какой-либо сделки не достигнуто, та часть участников, которые с ней не согласны, могут выделить свои участки в счет долей и распоряжаться ими самостоятельно.

Статья 250 ГК РФ предусматривает право продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, при котором остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Существование данной нормы закона вносит неясность и создает затруднения на практике, которые приводят к возникновению оснований для подачи исковых заявлений в суд

На основании вышеизложенного следует отметить, что представляется правильной позиция ученых, согласно которой часть земельного участка, пока она не выделена в установленном порядке в отдельный участок, не может быть самостоятельным объектом имущественных прав и сделок. В качестве предмета указанного договора нельзя рассматривать земельные участки, состоящие под арестом (запрещением), а также земли, ограниченные в обороте или изъятые из оборота.

В связи с этим предметом договора ренты земельного участка будет являться земельная доля, выделенная из общей долевой собственности, поскольку по договору ренты одна сторона передает другой стороне имущество в собственность, т.е. земельный участок, передаваемый под выплату ренты, сразу переходит в собственность плательщика ренты, который по общему правилу вправе его отчуждать немедленно после получения, за исключением специально оговоренных в законе или договоре случаев. Получатель земельной ренты взамен переданного им по договору имущества получает долговременное обязательство со стороны плательщика о выплате ренты.

Вышеизложенное позволяет сделать вывод о том, что договор ренты земельного участка хотя не предусмотрен законодательством, но, в связи с тем что является часто встречающимся договором на практике, имеет свои определенные правовые особенности и признаки, позволяющие его отличить от смежных договоров. Полагаю, что законодателю необходимо предусмотреть в законодательстве еще не оформленный, но уже часто заключаемый на практике договор ренты земельного участка, указав на правовые особенности заключения данного договора.

На сегодняшний день практически никто не уверен в своем будущем, особенно пенсионеры. Рост цен и тарифов заставляет их буквально выживать. Способ помочь этим людям решить свои материальные проблемы и улучшить условия проживания – рента. Это понятие, его виды и особенности вы рассмотрите далее.

Следует отметить, что он возник еще несколько сотен лет назад. Рента – это выплата, которую получает собственник недвижимости в процессе ее использования другими лицами. Они при этом обязуются периодически отдавать за землю ту сумму денег, о которой было договорено. Кроме того, отдаваться могут не только финансовые средства, но и товар.

Тот человек, который получает собственность, обязан вовремя выплачивать ренту. В противном случае он может остаться и без недвижимости, и без тех денег, которые он в нее вложил. Наниматель обязан дать гарантии выплат.

Теперь следует классифицировать эту сделку. Рента – это взаимовыгодный договор. Его можно классифицировать так:

  1. Постоянный. В этом случае срок выплат неограничен. То есть даже если получатель умрет, наниматель должен будет выплачивать оговоренную сумму его преемнику. Кроме того, он может передать свое право другим лицам.
  2. Пожизненный. Его характерной особенностью является то, что земельная рента или какая-либо другая должна выплачиваться только деньгами. Расчет не может быть заменен бартером или какими-то услугами. Учтите, что сумма, которую наниматель будет выплачивать, не должна быть ниже прожиточного минимума. При этом если условия пользования имуществом не удовлетворяют получателя, он вправе взыскать ущерб с плательщика.
  3. Пожизненного содержания с иждивением. При передаче недвижимости плательщику последний обязуется не только платить за имущество, но и обеспечивать потребности получателя в питании, одежде, уходе. Кроме того, в случае смерти собственника, наниматель обязуется надлежащим образом устроить погребение.

Нужно сказать, что каждый тип договора имеет свои нюансы. Например, земельная рента на постоянной основе обладает такими особенностями:

  • Рента может быть выкуплена, если получатель умер или же со дня заключения договора прошло не менее 30 лет.
  • Если минимальная ежемесячная зарплата повышается, соответственно увеличивается и выдаваемая плательщиком сумма.
  • Свои права получатель может передавать третьим лицам или организациям, которые не ведут коммерческую деятельность.
  • После смерти собственника недвижимости право ренты может передаваться его наследнику. Он же вправе продать имущество плательщику.
  • Денежные средства в установленном размере поступают на счет получателя каждые три месяца.

Естественно, рента земли является выгодным вложением и страховкой собственного благосостояния. При этом вы остаетесь главным собственником недвижимости.

Такая земельная рента имеет свои достоинства:

  • Если получатель не согласен, то плательщик не вправе прекращать договор или отчуждать недвижимое имущество.
  • Собственнику не нужно никуда уезжать из своего дома, который находится на земле, сдаваемой в ренту. При этом он имеет дополнительный доход.
  • Получатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Однако для этого следует обращаться в суд. Учтите, что не всегда можно получить положительное решение служителей Фемиды.

Виды ренты вы уже разобрали. Теперь следует понять, что нужно учесть при составлении договора, чтобы не ошибиться. Итак, обратить внимание нужно на следующее:

  1. Договор должен быть в обязательном порядке заверен нотариусом. Без печати он не имеет юридической силы. Естественно, перед подписанием следует обязательно выбрать тот тип договора, который вам больше всего подходит. Кроме того, передача недвижимости получателю должна обязательно фиксироваться в государственном реестре.
  2. Если рентную собственность плательщик захочет продать, то ему потребуется разрешение. Однако это условие должно быть прописано в свидетельстве права собственности.
  3. Учтите, что если вы взяли землю в ренту, однако не выполняете свои обязанности по договору, то получатель вправе расторгнуть все отношения с вами и потребовать возмещения ущерба.
  4. В соглашении на всякий случай укажите размер выкупной стоимости недвижимости.
  5. Пожизненная рента характеризуется постоянной выплатой денежных средств. После каждого ее осуществления лучше составить специальную расписку или акт, который будет подписываться обеими сторонами. Так вы защитите себя в случае притязаний получателя.
  6. Старайтесь не выбрасывать все документы, которые фиксируют надлежащее выполнение вами всех обязательств.
  7. При заключении договора нужно будет уплатить государственную пошлину, которая может составлять от 300 до 20000 рублей.

Эти особенности следует учитывать обязательно.

Пожизненная рента может быть выгодной только в том случае, если обе стороны соблюдают условия договора. Однако бывают моменты, когда он расторгается. Это происходит, если:

  • Плательщик существенно нарушает условия договора, неправильно распоряжается имуществом, не вовремя выплачивает деньги. При этом с него могут быть взысканы убытки.
  • Если имущество было отчуждено без согласия получателя ренты, причем бесплатно. Это тоже считается нарушением договора.
Это интересно:  Глава 30 ТК РФ — Дисциплина труда 2019 год

Учтите, что даже если имущество, которое было отдано под ренту, случайно было уничтожено, то плательщик должен и дальше выполнять свои обязанности по выплате.

Рента — это один и самых популярных способов приобретения недвижимости в наше время. Однако он тоже не идеален. Хотя собственник получает в будущем возможность выкупить имущество, он не полностью застрахован от различных сюрпризов со стороны получателя. Но при нарушении прав одной или другой стороны они имеют право обратиться в суд.

Теперь вы знаете, какими бывают договоры ренты и как их следует составлять. Самостоятельно подписывать этот документ не стоит. Лучше воспользоваться услугами профессионала.

Здравствуйте, уважаемые читатели блога KtoNaNovenkogo.ru. В обыденной жизни это понятие встречается редко, но оно распространено в сфере экономики и юриспруденции.

Разберемся, что обозначает термин применительно к той или иной отрасли, какие виды ренты существуют, какие юридически значимые договоры заключают и чем они отличаются друг от друга.

Смысл термина «рента» становится понятным, если его перевести на русский язык. Французское слово «rente» произошло от латинского (reddere), что означает «возвращать, отдавать». Что и кому нужно отдавать, разберемся далее.

Возьмем простой пример: гр. Иванов вложил на депозитный счет в банке 100 тыс. рублей под 15 % годовых при условии не снимать деньги со счета в течение года. По завершении указанного периода Иванов закрыл счет и забрал свой вклад 100 тысяч и плюс 15 тысяч рублей начисленных за год процентов. Эти 15 тысяч и есть рента или иначе – рентный доход.

Человек, получающий доход от банковского депозита, для которого данные денежные средства являются средством существования, называется рантье. Рантье не тратит основной капитал, он использует только проценты с него.

Если бы капитал Иванова, который он положил на депозитный счет, составлял пару миллионов рублей, то на проценты с этого вклада (в нашем примере это 300 тыс. руб. за год) он смог бы скромно жить, не прилагая усилий для зарабатывания денег. В этом случае наш гр. Иванов назывался бы рантье.

Вывод: рента – это доход, полученный от какого-либо имущества, переданного другому лицу.

В XIX веке существовала практика пожизненной банковской ренты. Что это такое? Человек вкладывал свои деньги в надежный банк при условии, что он их никогда не будет забирать. А банк в такой ситуации был обязан с оговоренной периодичностью выплачивать клиенту проценты по повышенной тарифной ставке.

Пожизненная рента переходила по наследству наследникам клиента, изначально вложившего капитал в банк. На сегодняшний день, при нестабильной экономической обстановке в мире, когда многие банки вынужденно прекращают свою деятельность, услуга пожизненной банковской ренты не востребована.

Но по-прежнему актуальна пожизненная рента жилого имущества. Подробней об этом – в статье далее.

Это способ погашения финансовых обязательств, подразумевающий выполнение выплат одинаковыми частями в течение оговоренного срока с установленной периодичностью. Такие платежи имеют свое экономическое название – аннуитетные.

Пример: у гр. Иванова есть вклад в банке. Сумма = 2 млн. руб., тарифная ставка = 15 % годовых, срок депозитного договора = 1 год. В соглашении прописано, что банк выплачивает проценты аннуитетно с периодичностью 1 раз в месяц. Следовательно, гр. Иванов получает ежемесячно в течение года по 25 тыс. руб. Это размер ежемесячной финансовой ренты Иванова на период действия договора по вкладу.

  1. Период – это промежуток времени между платежами.
  2. Срок – интервал между началом первого периода ренты до конца заключительного периода.
  3. Обыкновенная рента – платеж проводится в конце периода.
  4. Авансированная – платеж осуществляется в начале периода.

Рассматривая пример про депозитный вклад гр. Иванова, приведенный в предыдущем абзаце, можно сказать, что это обыкновенная рента, период составляет 1 месяц, размер равен 25 тыс. рублей, а срок – 1 год.

Рента в экономике – это одно из основополагающих понятий. Рассмотрим данный экономический термин на примере: Иванов и Петров работают на заводе, Иванов – токарь низшего разряда, а Петров – высшего. Иванов получает заработную плату, близкую к минимально возможной, а Петров – в 2 раза больше.

Почему при одинаковых исходных условиях такая разница дохода? Владелец предприятия платит Петрову больше, потому что стремится удержать ценного работника на своем предприятии для выполнения сложных заказов.

Работодатель выплачивает надбавку к зарплате, экономически стимулируя Петрова трудиться на своем заводе. Разница в зарплате Иванова и Петрова, равная сумме надбавки, и есть экономическая рента.

Вывод: экономическая рента – это платежи владельцу определенного фактора, превышающие его альтернативную ценность.

В нашем примере Петров владеет высокими профессиональными навыками, альтернативная ценность его умений – рядовые навыки его товарища Иванова. Поэтому Иванов получает обыкновенную заработную плату, а Петров – такую же зарплату плюс надбавку за опыт и навыки.

Это частный случай экономической ренты. Объектом выступает земельный надел. Собственник земли получает пассивный доход от сдачи земли арендаторам. Существует 3 вида земельной ренты:

  1. Абсолютная – плата за землю определяется независимо от ее места расположения и плодородности. Пример: муниципалитет сельского поселения, выделяя земельные наделы под строительство коттеджей, устанавливает одинаковую стоимость за квадратный метр земли, независимо от того, какой ландшафт на участке: равнина, овраг или возвышенность. Таким образом, собственник (муниципалитет в нашем примере) получает абсолютную ренту.
  2. Дифференциальная – плата устанавливается в зависимости от качества земельного надела. Пример: тот же муниципалитет, выделяя землю под выращивание сельскохозяйственных культур, устанавливает более высокую плату за пользование плодородными и разработанными участками, чем за целинные наделы (неразработанные).
  3. Монопольная – плата за землю диктуется спросом на нее. Чем выше спрос, тем выше плата. Пример: стоимость участка земли одинаковой площади в центре Москвы и за МКАДом. За кольцевой автодорогой стоимость земли в сотни раз меньше, чем в центре мегаполиса, аналогично распределяется и арендная плата.

По большому счету, понятие ренты, применяемое в юридической сфере, является разновидностью экономической.

Ведь оформление договора ренты – это юридическое узаконивание определенных экономических отношений.

Договор постоянной ренты (ДПР) – это соглашение сторон (получателя и плательщика), при котором выполняются определенные условия.

  1. Одна сторона соглашения передает другой стороне принадлежащее ей имущество в собственность. Сделать это можно посредством сделки купли-продажи (возмездный акт) или дарения (безвозмездный акт).
  2. Сторона, к которой перешло право собственности на имущество, должна выплачивать оговоренную сумму с определенной периодичностью другой стороне сделки;
  3. Срок, на который заключается ДПР, не ограничен временными рамками.

Объектом ДПР может быть как движимое, так и недвижимое имущество. Что попадает под определение, смотрите на схеме:

Рентные платежи могут быть в следующей форме:

  1. деньги;
  2. вещи или услуги, стоимость которых эквивалента оговоренному размеру ренты;
  3. в смешанной форме, т.е. деньгами, а также вещами и услугами.

Получателем может выступать физическое лицо или организация, не ведущая коммерческую деятельность. Постоянная рента может наследоваться. Плательщиком может выступать физическое или юридическое лицо.

Прекращение действия ДПР возможно в следующих ситуациях:

  1. по соглашению сторон;
  2. когда получателем становится юридическое лицо;
  3. при выкупе ренты, если такая возможность оговорена в ДПР.

Договор пожизненной ренты (ДПЖР) подразумевает выполнение условий № 1 и № 2 (из предыдущего раздела статьи), указанных в предыдущем разделе (передача имущества в собственность в обмен на выплаты с определенной периодичностью).

Отличается лишь условие № 3 – срок, на который заключается ДПЖР.

Данное соглашение предполагает, что выплаты будут осуществляться вплоть до смерти получателя. Наследование пожизненной ренты невозможно.

Объектом ДПЖР является движимое и недвижимое имущество, форма выплат – только деньги. Получателем пожизненной ренты может быть исключительно физ. лицо. Плательщиком – как физ., так и юр.лицо.

ДПЖР может быть прекращен в таких ситуациях:

  1. смерть получателя ренты;
  2. желание сторон;
  3. при невыполнении плательщиком долговых обязательств.

Пожизненное содержание с иждивением предполагает выполнение таких условий:

  1. Получатель передает плательщику свое недвижимое имущество в собственность;
  2. Плательщик ренты должен содержать на иждивении получателя до конца его жизни. Под иждивением понимают обеспечение получателя всем необходимым для жизни: жильем, питанием, одеждой, медицинским и бытовым уходом (при необходимости).

Описанное содержание может быть заменено выплатой денежных средств. После смерти получателя вторая сторона соглашения должна его похоронить.

Получателем ренты может быть только физическое лицо, а плательщиком – как физическое, так и юридическое. Договор может быть прекращен по соглашению сторон, со смертью получателя, в связи с невыполнением плательщиком долговых обязательств.

Хотите знать больше о терминах, процессах, явлениях? Читайте наш блог!

Закон не содержит принципиальных ограничений по составу имущества, передаваемого в ренту. Мы полагаем, что нормы п. 3 ст. 129 ГК РФ, ст. 27 ЗК РФ не могут толковаться как установление полного запрета на использование данного института. Основные аргументы по этому поводу уже приводились ранее. Запрет на применение гражданско-правовых сделок законом предусмотрен лишь в отношении земель, указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ. В п. 1 ст. 27 прямо говорится о том, что оборот земельных участков осуществляется не только в соответствии с ЗК РФ, но и в соответствии с гражданским законодательством 44 . В связи с этим есть основания утверждать о том, что объектом договора ренты (например, в отношениях с участием граждан) может быть и земельный участок. Даже более того, учитывая социальный смысл ренты , мы вправе ожидать, что со временем договоры ренты земельных участков будут значительно распространены.

Социальный смысл ренты связан прежде всего с тем, что граждане, неспособные самостоятельно использовать имеющиеся у них на праве собственности земельные участки (по старости, в силу болезни и т.п.), могут получать необходимые для содержания доходы в результате сдачи участков в ренту.

Применительно к договорам ренты с земельными участками надо также учитывать необходимость их государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ), уже одно это исключает возникновение прав только в силу простой передачи участка.

Договор ренты является возмездным и односторонним договором. Что же касается определения его как реального или консенсуального, то имеются различные точки зрения по этому вопросу 45 .

Гарантией обеспечения интересов получателя ренты выступает в том числе и форма договора: ст. 584 ГК РФ устанавливает обязательность нотариального удостоверения договора. Нарушение указанных требований влечет за собой признание такой сделки недействительной с последствиями, предусмотренными п. 2 ст. 167 ГК РФ.

ГК РФ выделяет три разновидности договора ренты: постоянную ренту, пожизненную ренту и пожизненное содержание с иждивением, которые, совпадая в существенных признаках, различаются по ряду моментов; правда, ряд ученых полагает, что пожизненное содержание с иждивением составляет лишь разновидность пожизненной ренты. Предметом всех этих договоров выступает, с одной стороны, имущество (в нашем случае — земельный участок, передаваемый под выплату ренты), а с другой стороны — сама рента, выплачиваемая получателю. Объектом ренты земельных участков могут быть любые земельные участки, не ограниченные и не изъятые из оборота. В отношении плательщиков ренты закон никаких ограничений не содержит. Поскольку передача земельного участка под выплату ренты есть его отчуждение, т.е. вариант распоряжения земельным участком, право предоставлять земельные участки под выплату ренты принадлежит только их собственникам.

Законодательство ограничивает круг получателей ренты. Так, получателями постоянной ренты могут быть только граждане и некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Такой подход к отбору юридических лиц получателей ренты связан с целями, стоящими перед сторонами этого договора. Больше всего этим целям соответствует деятельность некоммерческих фондов, преследующих общественно-полезные цели, использующих имущество для уставных целей, в меньшей степени целям постоянной ренты отвечают потребительские кооперативы, занятые удовлетворением материальных и иных потребностей своих участников. Не соответствуют целям постоянной ренты ассоциации, союзы, объединяющие коммерческие организации 46 .

Обязанность по выплате постоянной ренты не определена сроком, даже сроком жизни ее получателя, поэтому постоянная рента имеет бессрочный характер. Учитывая это, п. 2 ст. 589 ГК РФ предусматривает возможность передачи прав получателя ренты другим гражданам или некоммерческим организациям путем уступки требования и перехода по наследству или в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не установлено законом или договором.

Получателем пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением могут быть только граждане. При этом пожизненная рента может быть установлена в пользу нескольких граждан. Срок таких разновидностей договора ренты ограничен периодом жизни получателя ренты (или в случае пожизненной ренты — указанного получателем ренты другого лица), смерть этого лица приводит к прекращению обязательства. Суть этих разновидностей договора исключает иные случаи перехода прав получателя ренты к другим лицам.

Прекращение постоянной ренты возможно как по общим основаниям прекращения обязательств, так и по особым основаниям (выкуп постоянной ренты). Право плательщика на выкуп ренты является безусловным, отказ от этого права ничтожен (ст. 592 ГК РФ). Отказ плательщика ренты от дальнейшей выплаты ренты действителен лишь при условии, что он заявлен в письменной форме и не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, определенный договором. Обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа ее получателем, если иной срок выкупа не установлен договором. Договором постоянной ренты может быть запрещен выкуп ренты при жизни ее получателя либо в течение иного срока, который не должен превышать 30 лет с момента заключения договора (п. 3 ст. 592 ГК РФ).

Получатель постоянной ренты, в отличие от ее плательщика, может требовать выкупа ренты только в случаях, указанных в законе или договоре (нарушение плательщиком своих рентных обязательств, просрочка выплаты ренты более чем на один год, признание плательщика неплатежеспособным и др.). Поскольку требование о выкупе ренты не является мерой гражданско-правовой ответственности, оно может быть заявлено получателем ренты независимо от того, виновен ли плательщик в нарушении своих обязательств.

Постоянная рента выкупается по цене, установленной договором. Если она договором не предусмотрена, выкуп производится по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты (п. 2 ст. 594 ГК РФ). Это касается случаев при передаче земельного участка за плату, а при безвозмездной — в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей должна включаться и цена переданного имущества (в данном случае исходят из цены, которая обычно взимается за аналогичное имущество, — п. 3 ст. 424 ГК РФ).

Поскольку земельный участок обладает свойством неуничтожимости, говорить о его случайной гибели или случайном повреждении можно лишь в смысле невозможности дальнейшего его использования в определенных целях (например, когда земли сельскохозяйственного назначения становятся непригодны в результате каких-либо природных явлений или действия человека). Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного в постоянную ренту, являются основанием для прекращения договора, только если земельный участок был передан за плату; если же передача земельного участка осуществлена бесплатно, риск случайной гибели или случайного повреждения несет плательщик ренты, который по-прежнему обязан выплачивать ренту (ст. 595 ГК РФ).

Если постоянная рента может выплачиваться как в деньгах, так и путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты, то пожизненная рента выплачивается только в виде денежной суммы. Размер суммы ренты является существенным условием договора.

Правила о пожизненной ренте применяются к договору пожизненного содержания с иждивением, если иное не предусмотрено специальными нормами (§ 4 гл. 33 ГК РФ). Договор пожизненного содержания с иждивением предполагает более тесную связь плательщика ренты с ее получателем: в обязанность плательщика ренты может входить обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, осуществление ухода, однако договором может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой периодических платежей в деньгах. Существенный условием этого договора является определение стоимости всего объема содержания с иждивением, при этом стоимость содержания в месяц не может быть менее двух МРОТ.

Статья написана по материалам сайтов: soc-renta.ru, businessman.ru, ktonanovenkogo.ru, studfiles.net.

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий